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Ratgeber · Verkauf
Geerbte Immobilie verkaufen
Ein Erbe bringt oft viele Fragen auf einmal: Wer darf verkaufen? Was ist mit dem Grundbuch? Fallen Steuern an? Hier finden Sie die wichtigsten Schritte – verständlich und in der richtigen Reihenfolge.
Um eine geerbte Immobilie zu verkaufen, müssen die Erben zunächst als Eigentümer ins Grundbuch – dafür brauchen sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Gehört die Immobilie mehreren Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Steuerlich gilt: Die Zehn-Jahres-Frist für private Veräußerungsgewinne läuft ab dem Kauf durch den Verstorbenen weiter.
Was ist der erste Schritt nach dem Erbfall?
Die Erben müssen ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen – in der Regel durch einen Erbschein oder durch ein notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 Grundbuchordnung). Danach wird das Grundbuch auf die Erben berichtigt. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.
Was gilt, wenn mehrere Personen geerbt haben?
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie können sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB) – ein Verkauf braucht also die Zustimmung aller Erben. Können sie sich nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das ist jedoch meist der schlechteste Weg: Versteigerungen bringen oft weniger als ein freihändiger Verkauf. Eine neutrale Wertermittlung hilft häufig, sich auf einen Preis zu einigen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich die geerbte Immobilie verkaufe?
Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn: Für private Immobilien gilt eine Frist von zehn Jahren. Als Erbe treten Sie in die Fristen des Verstorbenen ein – maßgeblich ist also, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat (§ 23 EStG). Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Erbschaftsteuer: Sie fällt unabhängig vom Verkauf an, wenn der Wert des Erbes die Freibeträge übersteigt – zum Beispiel 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder und 200.000 € für Enkel. Wer ein selbst genutztes Familienheim steuerfrei geerbt hat, verliert diese Befreiung in der Regel, wenn er es innerhalb von zehn Jahren verkauft oder nicht mehr selbst bewohnt. Besprechen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung.
Was passiert, wenn die geerbte Immobilie vermietet ist?
Der Mietvertrag geht auf die Erben über und bleibt auch bei einem Verkauf bestehen („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Vermietete Objekte sprechen vor allem Kapitalanleger an. Alternativ können die Erben die Immobilie behalten und vermieten – auf Wunsch übernehmen wir dann die Mietverwaltung.
Wie läuft der Verkauf mit uns ab?
- Erstgespräch: Wer hat geerbt, welche Unterlagen gibt es, was wollen die Erben?
- Wertermittlung: eine neutrale Einschätzung als gemeinsame Grundlage für alle Erben
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne – oft muss nach einem Erbfall einiges zusammengesucht werden; wir helfen dabei
- Vermarktung und Besichtigungen – auch wenn die Erben weit weg wohnen
- Notartermin und Übergabe – inklusive Räumung und Schlüsselübergabe nach Absprache
Häufige Fragen
Kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Der Kaufvertrag kann vorbereitet werden, für den Vollzug müssen die Erben aber als Eigentümer eingetragen sein oder ihr Erbrecht nachweisen. Klären Sie den Ablauf frühzeitig mit dem Notar.
Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?
Eine neutrale Wertermittlung und ein gemeinsames Gespräch helfen oft. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen – meist erzielt das aber einen geringeren Preis als ein Verkauf.
Wer kümmert sich um die Immobilie bis zum Verkauf?
Die Erben. Wohnen sie weit weg, können wir die Betreuung übernehmen – etwa Kontrollgänge, Ansprechpartner für Mieter oder die Organisation von Räumung und Reparaturen.
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Persönlich, unverbindlich und ohne Callcenter. Schreiben Sie uns kurz, worum es geht – wir melden uns zeitnah persönlich bei Ihnen. Oder rufen Sie direkt an: 0176 728 285 99.