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Ratgeber · Region
Bayern oder Baden-Württemberg: was ist anders?
Zwischen Ulm und Memmingen bildet die Iller die Landesgrenze. Illertissen, Vöhringen, Senden und Neu-Ulm liegen in Bayern – Dietenheim, Kirchdorf, Laupheim, Biberach und Ulm in Baden-Württemberg. Für Eigentümer macht das bei einigen Regeln einen Unterschied.
Wohnungseigentumsgesetz und Mietrecht gelten bundesweit gleich. Unterschiede gibt es bei Landesregeln: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % und in Baden-Württemberg 5,0 % des Kaufpreises. Bayern berechnet die Grundsteuer nach Flächen, Baden-Württemberg nach Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Auch die Rauchwarnmelderpflicht ist in den Bauordnungen beider Länder unterschiedlich geregelt.
Was ist in beiden Ländern gleich?
Die wichtigsten Regeln für Eigentümer und Vermieter sind Bundesrecht und gelten deshalb beiderseits der Iller gleich: das Wohnungseigentumsgesetz (Eigentümerversammlung, Verwalterbestellung, Jahresabrechnung, zertifizierter Verwalter), das Mietrecht im BGB (Kündigung, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung) und das Maklerrecht. Eine Hausverwaltung aus Bayern kann deshalb ohne Weiteres Immobilien in Baden-Württemberg verwalten – und umgekehrt.
Die Unterschiede auf einen Blick
| Bayern | Baden-Württemberg | |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | 5,0 % des Kaufpreises |
| Grundsteuer-Modell | Flächenmodell: Flächen von Grundstück und Gebäude | Modifiziertes Bodenwertmodell: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert |
| Rauchwarnmelder | Art. 46 Abs. 4 BayBO, Bestand nachrüsten bis Ende 2017 | § 15 Abs. 7 LBO, Bestand nachrüsten bis Ende 2014 |
Was bedeutet die Grunderwerbsteuer beim Kauf?
Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis meist der Käufer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das in Bayern 14.000 €, in Baden-Württemberg 20.000 €. Wer zwischen Wohnungen auf beiden Seiten der Iller wählt, sollte diesen Unterschied in die Finanzierung einplanen.
Wie unterscheidet sich die Grundsteuer?
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet. Bayern nutzt ein Flächenmodell: Es kommt auf die Flächen von Grundstück und Gebäude an, nicht auf ihren Wert. Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell: Maßgeblich sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert; das Gebäude selbst fließt nicht ein. Ein großes Grundstück in guter Lage kann in Baden-Württemberg deshalb deutlich stärker belastet sein. Vermieter können die Grundsteuer in beiden Ländern über die Betriebskostenabrechnung umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Wer kümmert sich um die Rauchwarnmelder?
In beiden Ländern sind Rauchwarnmelder in Schlafräumen und in den Fluren bzw. Rettungswegen dorthin Pflicht; Bayern verlangt sie ausdrücklich auch in Kinderzimmern. Für den Einbau ist der Eigentümer verantwortlich. Für die Betriebsbereitschaft sind grundsätzlich die unmittelbaren Besitzer zuständig – bei vermieteten Wohnungen also meist die Mieter –, sofern der Eigentümer das nicht selbst übernimmt. In Eigentümergemeinschaften wird die Wartung häufig per Beschluss einheitlich an eine Fachfirma vergeben.
Häufige Fragen
Darf eine Hausverwaltung aus Bayern Immobilien in Baden-Württemberg verwalten?
Ja. Wohnungseigentumsgesetz und Mietrecht gelten bundesweit. Landesregeln wie Grundsteuer oder Rauchwarnmelderpflicht muss die Verwaltung kennen und berücksichtigen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und in Baden-Württemberg?
In Bayern 3,5 % und in Baden-Württemberg 5,0 % des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026).
Welche Orte an der Iller liegen in Baden-Württemberg?
Westlich der Iller liegen unter anderem Ulm, Dietenheim, Kirchdorf an der Iller, Laupheim und Biberach an der Riß in Baden-Württemberg; Neu-Ulm, Senden, Vöhringen, Illertissen und Memmingen liegen in Bayern.
Immobilien auf beiden Seiten der Iller?
Persönlich, unverbindlich und ohne Callcenter: Rufen Sie uns an, schreiben Sie per WhatsApp oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro finden Sie in der Dorfstraße 32 in Illertissen.