Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten

Wann kann ich einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten?

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Fälle. Ein Beschluss ist anfechtbar, wenn er gegen das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Er ist dann trotzdem erst einmal gültig – und bleibt es, solange ihn kein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer nicht fristgerecht klagt, muss den Beschluss hinnehmen, auch wenn er fehlerhaft war.

Ein Beschluss ist dagegen nichtig, wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, oder wenn der Gemeinschaft für das Thema die Beschlusskompetenz fehlt – etwa wenn die Versammlung einem einzelnen Eigentümer eine Pflicht auferlegt, die das Gesetz so nicht vorsieht. Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an unwirksam; das kann ohne Frist festgestellt werden. In der Praxis ist die Grenze nicht immer leicht zu ziehen. Deshalb gilt die Faustregel: Im Zweifel die Anfechtungsfrist einhalten.

Anfechten darf jeder Wohnungseigentümer, unabhängig davon, ob er in der Versammlung anwesend war oder wie er abgestimmt hat. Der Verwalter selbst kann keinen Beschluss anfechten.

Welche Frist gilt für die Anfechtung?

Die Fristen sind kurz und streng (§ 45 WEG):

• Ein Monat nach der Beschlussfassung muss die Klage beim Gericht eingegangen sein.
• Zwei Monate nach der Beschlussfassung muss die Klage begründet sein.

Beide Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung – nicht ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie das Protokoll erhalten. Ein spät verschicktes Protokoll verlängert die Frist also nicht. Die Fristen lassen sich auch nicht durch eine Vereinbarung mit dem Verwalter oder der Gemeinschaft verlängern. Wer sich nach einer Versammlung über einen Beschluss ärgert, sollte deshalb in den ersten Tagen Protokoll und Beschlusstext anfordern und sich beraten lassen.

Eine Ausnahme gibt es nur, wenn Sie die Frist ohne eigenes Verschulden versäumt haben; dann kann das Gericht auf Antrag die Wiedereinsetzung gewähren. Darauf sollte sich niemand verlassen.

Welche Gründe führen typischerweise zur Ungültigkeit?

Aus der Praxis von Eigentümerversammlungen sind das vor allem drei Gruppen:

• Fehler bei der Einberufung: Die Einladung kam zu spät – die gesetzliche Frist beträgt mindestens drei Wochen, außer in besonders dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG) –, das Thema war in der Tagesordnung nicht bezeichnet (§ 23 Abs. 2 WEG) oder ein Eigentümer wurde gar nicht eingeladen.
• Fehler in der Versammlung: Stimmen wurden falsch gezählt, ein Eigentümer durfte nicht abstimmen, obwohl er es gedurft hätte, oder das Beschlussergebnis wurde falsch festgestellt und verkündet.
• Inhaltliche Fehler: Der Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung – zum Beispiel ein großer Sanierungsauftrag ohne vergleichbare Angebote, eine Kostenverteilung ohne Grundlage in Gesetz oder Gemeinschaftsordnung, eine Jahresabrechnung mit erheblichen Fehlern oder ein Beschluss, der so unbestimmt formuliert ist, dass niemand weiß, was genau beschlossen wurde.

Nicht jeder Fehler führt zur Ungültigkeit. Bei Einberufungsmängeln prüfen Gerichte regelmäßig, ob der Fehler sich auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Wie Einladung und Tagesordnung korrekt aussehen, lesen Sie in den Artikeln Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung und Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Wie Sie eine Abrechnung prüfen, zeigt der Ratgeber WEG-Jahresabrechnung prüfen.

Wie läuft eine Anfechtungsklage ab?

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt (§ 43 WEG) – nicht das Gericht an Ihrem Wohnort. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG); vertreten wird die Gemeinschaft im Verfahren durch den Verwalter. Der Verwalter muss die übrigen Eigentümer unverzüglich darüber informieren, dass eine Klage erhoben wurde.

Beim Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Weil es aber um Fristen, die richtige Bezeichnung des Beschlusses und oft um Fachfragen geht, ist eine anwaltliche Vertretung in der Praxis üblich – auf beiden Seiten. Das Gericht prüft dann, ob der Beschluss den gerügten Mangel hat. Es entscheidet nicht, was die Gemeinschaft stattdessen hätte beschließen sollen; es erklärt den Beschluss für ungültig oder weist die Klage ab.

Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG). Wird der Beschluss für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft das Thema neu behandeln – meist auf der nächsten Versammlung. Mit einer Verfahrensdauer von mehreren Monaten sollten Sie rechnen.

Muss der Verwalter einen angefochtenen Beschluss trotzdem umsetzen?

Grundsätzlich ja. Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung; der Beschluss bleibt wirksam, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt ist. Der Verwalter ist zur Durchführung der Beschlüsse verpflichtet und kann sie nicht eigenmächtig aussetzen.

Bei Maßnahmen, die sich später nicht mehr rückgängig machen lassen – etwa der Auftrag für eine große Baumaßnahme –, wird ein umsichtiger Verwalter das Risiko aber offen ansprechen und die Gemeinschaft entscheiden lassen, ob sie den Vollzug bis zum Urteil zurückstellt. Wer als Eigentümer verhindern will, dass vollendete Tatsachen geschaffen werden, kann beim Gericht zusätzlich einstweiligen Rechtsschutz beantragen; dafür gelten hohe Anforderungen.

Was kostet die Anfechtung, und wer zahlt?

Es fallen Gerichtskosten und – soweit beauftragt – Anwaltskosten an. Ihre Höhe richtet sich nach dem Streitwert, den das Gericht festsetzt; er orientiert sich am Interesse der Beteiligten am Beschluss. Bei einem Beschluss über eine kleine Reparatur ist der Streitwert entsprechend niedrig, bei einer großen Sanierung deutlich höher. Konkrete Beträge nennen wir hier bewusst nicht; die lassen sich erst im Einzelfall berechnen.

Grundsätzlich trägt die unterlegene Seite die Kosten. Verliert der klagende Eigentümer, zahlt er seine eigenen Kosten und die der Gemeinschaft. Verliert die Gemeinschaft, sind die Kosten Kosten der Gemeinschaft und werden nach dem geltenden Schlüssel auf die Eigentümer umgelegt. Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, sollte vor der Klage prüfen, ob Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum mitversichert sind.

Gibt es Alternativen zur Klage?

Ja – und sie sind oft schneller und günstiger. Weil die Frist nur einen Monat beträgt, müssen Sie beides parallel im Blick behalten: das Gespräch suchen und die Frist nicht verstreichen lassen.

• Nachfrage beim Verwalter: Manchmal löst sich der Ärger auf, wenn der Beschluss richtig erklärt wird – oder der Verwalter erkennt selbst, dass ein Fehler passiert ist.
• Zweitbeschluss: Die Gemeinschaft kann einen Beschluss in einer weiteren Versammlung aufheben, ändern oder fehlerfrei neu fassen. Dafür kann der Verwalter kurzfristig eine außerordentliche Versammlung einberufen; verlangen können das auch mehr als ein Viertel der Eigentümer (§ 24 Abs. 2 WEG).
• Verwaltungsbeirat einschalten: Der Beirat vermittelt häufig zwischen Eigentümern und Verwaltung – mehr dazu im Artikel Verwaltungsbeirat: Aufgaben, Rechte und Grenzen.
• Beratung: Eine kurze anwaltliche Einschätzung klärt, ob die Klage Aussicht auf Erfolg hat, bevor Kosten entstehen.

Häufen sich fehlerhafte Beschlüsse, liegt die Ursache oft in der Vorbereitung durch die Verwaltung. Dann ist die bessere Lösung nicht die nächste Klage, sondern ein Wechsel – wie das geht, steht in den Ratgebern Unzufrieden mit der Hausverwaltung? und Hausverwaltung wechseln.

Wie vermeidet eine gute Verwaltung anfechtbare Beschlüsse?

Die meisten Anfechtungen lassen sich vermeiden, wenn die Versammlung sauber vorbereitet ist. Bei uns heißt das:

• Einladung fristgerecht mit vollständiger Tagesordnung, in der jeder Beschlussgegenstand klar bezeichnet ist.
• Konkrete Beschlussanträge schon in der Einladung, damit Eigentümer wissen, worüber abgestimmt wird, und sich vorbereiten können.
• Vergleichsangebote bei größeren Maßnahmen, mit Erläuterung der Unterschiede.
• Saubere Stimmauszählung nach dem Schlüssel der Gemeinschaftsordnung und korrekte Feststellung des Ergebnisses.
• Protokoll und Beschluss-Sammlung zeitnah nach der Versammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), damit jeder Eigentümer jeden Beschluss nachlesen kann.

Wie eine Versammlung von der Einladung bis zum Protokoll abläuft, lesen Sie im Artikel Eigentümerversammlung in der WEG: Ablauf Schritt für Schritt. Was ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG dafür mitbringen muss, erklärt der Ratgeber Zertifizierter Verwalter.

WEG-Verwaltung in Illertissen und Umgebung

Wir verwalten Eigentümergemeinschaften in Illertissen, Hausverwaltung Vöhringen, Hausverwaltung Senden, Hausverwaltung Weißenhorn, Hausverwaltung Neu-Ulm, Hausverwaltung Ulm, Hausverwaltung Memmingen, Hausverwaltung Krumbach, Hausverwaltung Laupheim und Hausverwaltung Biberach. Für Anlagen auf der baden-württembergischen Seite der Iller ist ein anderes Amtsgericht zuständig als für bayerische – auch das berücksichtigen wir bei Beschlussvorlagen und Fristen. Was sonst noch anders ist, steht im Ratgeber Bayern oder Baden-Württemberg. Unsere Leistungen für Gemeinschaften finden Sie auf der Seite WEG-Verwaltung.

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