Wie muss die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung aufgebaut sein?

In die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gehört jeder Gegenstand, über den abgestimmt werden soll, als eigener und konkret benannter Punkt. Der Verwalter erstellt sie und versendet sie mit der Einladung, die gesetzliche Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie Punkte einer Tagesordnung für die Eigentümerversammlung formulieren, eigene Themen einbringen und welche Fehler Beschlüsse angreifbar machen.

Was gehört in eine Tagesordnung für die Eigentümerversammlung?

Die Tagesordnung legt vorab fest, welche Themen in der Versammlung besprochen werden. Das Recht und die Pflicht, sie zu erstellen, liegt nach dem Bundesgerichtshof beim Verwalter. Über die Aufnahme einzelner Punkte entscheidet er nach pflichtgemäßem Ermessen, wie es likka-immobilien.de unter Verweis auf das Urteil V ZR 101/16 darstellt.

Ziel ist, dass sich jeder Miteigentümer vorbereiten kann. Wer ahnt, dass über eine Sanierung abgestimmt wird, kann Angebote prüfen, Fragen sammeln oder sich beraten lassen. Fehlt ein Thema in der Tagesordnung, fehlt diese Chance.

Typische Bausteine einer Tagesordnung sind:

• Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Wahl des Versammlungsleiters
• Berichte des Verwalters und gegebenenfalls des Beirats
• Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
• Instandhaltung und Sanierung
• Wahlen und Verwaltungsfragen
• Verschiedenes zur Beratung

Wie formulieren Sie Tagesordnungspunkte richtig?

Ein Punkt muss so konkret sein, dass jeder erkennt, worüber entschieden wird. Schlagworte wie „Dach“ oder „Reparaturen“ genügen nicht. Besser ist: „Beschlussfassung über die Sanierung des Daches am Haus 2 durch die Firma X zum Angebotspreis von …“.

Für Punkte, über die abgestimmt wird, gilt laut wohnen im eigentum e.V.: Sie müssen alle wesentlichen Angaben zu Art, Umfang, Folgen und vor allem zu den Kosten der geplanten Maßnahme enthalten. Wer das beachtet, nimmt späteren Streit vorweg.

Praktisch hat sich bewährt, zu jedem Punkt einen konkreten Beschlussvorschlag zu formulieren. Angebote, Skizzen oder Gutachten gehören als Anlage zur Einladung. So müssen Eigentümer nicht erst in der Versammlung erfahren, worum es geht.

Welche Fristen gelten für die Tagesordnung der Eigentümerversammlung?

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss die Eigentümer rechtzeitig vor dem Termin erreichen, und die Tagesordnung muss Teil der Einladung sein. Wie lang die Ladungsfrist genau ist, regelt das Wohnungseigentumsgesetz; einen Überblick gibt wohnen im eigentum e.V.. Prüfen Sie die Frist im Einzelfall, am besten gemeinsam mit Ihrer Verwaltung.

Wer ein Thema aufnehmen lassen will, sollte seinen Antrag deutlich vor dem Versand der Einladung stellen. Der Verwalter braucht Zeit, den Punkt zu prüfen, Angebote einzuholen und die Unterlagen beizufügen. Ein Antrag am Tag vor dem Versand ist riskant.

Wie Sie die Frist genau zählen, erklärt der Beitrag Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung richtig berechnen.

Wie bringen Sie ein eigenes Thema auf die Tagesordnung?

Jeder Eigentümer kann Wünsche an den Verwalter richten. So gehen Sie vor:

1. Thema und gewünschten Beschluss in einem, besser konkreten Satz formulieren.
2. Antrag schriftlich oder per E-Mail an den Verwalter senden, mit Datum.
3. Angebote, Fotos oder Unterlagen anhängen.
4. Rechtzeitig vor dem Versand der Einladung einreichen.
5. Per Rückfrage prüfen, ob der Punkt in der Tagesordnung steht.

Da der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen entscheidet, kann er Punkte auch ablehnen, etwa wenn sie unklar oder nicht beschlussreif sind. Fragen Sie dann nach der Begründung und bessern Sie den Antrag nach.

Bleibt ein Antrag unbeachtet, hilft oft ein Gespräch mit dem Verwaltungsbeirat. Ob weitere rechtliche Schritte sinnvoll sind, klären Sie im Einzelfall mit einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht oder dem Eigentümerverband.

Wie sieht eine Muster-Tagesordnung für eine WEG aus?

Eine bewährte Reihenfolge geht vom Formalen zum Inhaltlichen. So lässt sich die Versammlung gut leiten, und strittige Punkte kommen nicht zu früh. Beispiel für eine ordentliche Versammlung:

1. Begrüßung, Beschlussfähigkeit, Wahl des Versammlungsleiters
2. Bericht des Verwalters
3. Jahresabrechnung des Vorjahres
4. Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
5. Instandhaltungsmaßnahmen, jeweils ein Punkt je Maßnahme
6. Entlastung des Verwalters und Wahlen, etwa des Beirats
7. Verschiedenes, nur zur Beratung

Bei einer außerordentlichen Versammlung, etwa wegen eines Schadens, enthält die Tagesordnung nur den dringenden Gegenstand. Weil der Verwalter dabei auch die Ladungsfrist beachten muss, lohnt sich der Blick in den Termin vorab. Wie die Versammlung dann abläuft, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung: So läuft sie in der WEG ab.

Ist eine digitale Teilnahme oder Abstimmung vorgesehen, gehört der Hinweis dazu in die Einladung. Prüfen Sie dafür die Regelungen Ihrer Gemeinschaft.

Was passiert bei Fehlern und unter „Sonstiges“?

Unter einem Punkt „Sonstiges“ wird nur beraten. Beschlüsse dort sind nach herrschender Meinung anfechtbar, so likka-immobilien.de. Der Grund: Eigentümer konnten sich nicht vorbereiten.

Wird ein Thema nicht auf der Tagesordnung genannt, aber trotzdem beschlossen, besteht laut wohnen im eigentum e.V. das Risiko einer späteren Anfechtung. Wer ein Thema spontan klären will, beruft besser eine weitere Versammlung ein.

Außerdem muss jeder Beschluss vom Versammlungsleiter, meist dem Verwalter, verkündet werden. Wird er nicht verkündet, ist er rechtlich nicht vorhanden.

Checkliste gegen typische Fehler:

• Jeder Beschlussgegenstand steht als eigener Punkt in der Einladung.
• Kosten und Folgen sind genannt.
• Unterlagen liegen bei.
• Die Ladungsfrist ist eingehalten.
• Beschlüsse unter „Sonstiges“ werden vermieden.

Wie Sie Ihre Anträge erfolgreich einbringen

Jeder Eigentümer kann Wünsche für die Tagesordnung der Eigentümerversammlung an den Verwalter richten. Das funktioniert aber nur mit guter Vorbereitung. So gehen Sie Schritt für Schritt vor:

1. Thema und gewünschten Beschluss in einem konkreten Satz formulieren.
2. Antrag schriftlich oder per E-Mail an den Verwalter senden, mit Datum.
3. Angebote, Fotos oder Unterlagen anhängen.
4. Rechtzeitig vor dem Versand der Einladung einreichen, damit der Verwalter den Punkt prüfen und Unterlagen beifügen kann.
5. Per Rückfrage prüfen, ob der Punkt in der Tagesordnung steht.

Da der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen entscheidet, kann er Punkte auch ablehnen, etwa wenn sie unklar oder nicht beschlussreif sind. Fragen Sie dann nach der Begründung und bessern Sie den Antrag nach.

Bleibt ein Antrag unbeachtet, hilft oft ein Gespräch mit dem Verwaltungsbeirat. Ob weitere rechtliche Schritte sinnvoll sind, klären Sie im Einzelfall mit einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht oder dem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

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