Eigentumswohnung vermieten: Was Vermieter beachten müssen

Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, muss vor allem vier Dinge beachten: einen realistischen Mietpreis, einen vollständigen Mietvertrag, einen zuverlässigen Mieter und eine saubere Übergabe. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Regeln der Eigentümergemeinschaft hinzu. Dieser Beitrag zeigt, was Sie bei der Vermietung beachten sollten und wo typische Fehler liegen.

Kurz gesagt

• Den Mietpreis aus der ortsüblichen Vergleichsmiete ableiten, nicht aus dem Kaufpreis.
• Mietvertrag mit Regeln zu Untervermietung, Haustieren, Renovierung und Reinigung.
• Mieter über Selbstauskunft und Nachweise auswählen.
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen schreiben.
• Hausordnung und Beschlüsse der WEG vorab prüfen.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Eigentumswohnung vermieten möchte?

Sie vermieten Ihr Sondereigentum, bleiben aber Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das Gemeinschaftseigentum, etwa Treppenhaus, Dach und Heizungsanlage, verwalten Sie nicht allein. Für Ihre Mieter gilt deshalb nicht nur Ihr Mietvertrag, sondern auch die Hausordnung des Hauses.

Planen Sie die Vermietung in dieser Reihenfolge: Mietpreis klären, Unterlagen der WEG zusammenstellen, Mietvertrag vorbereiten, Mieter auswählen, Wohnung übergeben. Wer die Schritte vertauscht, muss später oft nachbessern, zum Beispiel wenn der Vertrag Haustiere erlaubt, die Hausordnung aber etwas anderes vorsieht.

Steuerliche und rechtliche Einzelfragen, etwa zu Mieteinnahmen, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater oder einem Mieterverein beziehungsweise Vermieterverband.

Mietpreis festlegen: Was Sie bei der Eigentumswohnung beachten müssen

Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Vergleichen Sie Wohnungen ähnlicher Lage, Größe, Ausstattung und ähnlichen Zustands. Ihr Kaufpreis und Ihre Finanzierungsrate sind dafür keine Grundlage, auch wenn sie für Ihre Rechnung wichtig sind.

Gilt die Mietpreisbremse in Ihrer Region, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Quelle: Sparkasse). Bei späteren Erhöhungen darf die Miete innerhalb von drei Jahren je nach Bundesland um höchstens 15 bis 20 Prozent steigen, und die Miete muss zuvor 15 Monate unverändert gewesen sein. Ob die Bremse bei Ihnen gilt, klären wir gern mit Ihnen, bevor Sie die Wohnung inserieren.

Ein häufiger Fehler ist ein zu hoher Startpreis. Die Wohnung steht dann leer, und jeder leere Monat kostet mehr als ein paar Euro Preisunterschied.

Was gehört in den Mietvertrag einer Eigentumswohnung?

Nutzen Sie keinen veralteten Vordruck. Der Vertrag sollte alle wichtigen Punkte klar regeln: Mietbeginn, Miethöhe, Betriebskosten, Kaution und Übergabe. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich Regeln zu Untervermietung, Haustieren, Renovierung und zur Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen sinnvoll.

Verweisen Sie im Vertrag auf die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft und legen Sie sie dem Mieter bei. So kann sich niemand später darauf berufen, die Regeln nicht gekannt zu haben.

Unterscheiden Sie beim Geld sauber: Das Hausgeld zahlen Sie an die WEG. Davon sind nur bestimmte Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, und das muss im Vertrag vereinbart sein. Lassen Sie Ihren Vertrag im Zweifel von einem Vermieterverband oder Rechtsanwalt prüfen.

Wie finden Sie den passenden Mieter?

Bitten Sie Interessenten um eine Selbstauskunft und passende Nachweise zu Einkommen und Zahlungsverhalten. Führen Sie Besichtigungen mit wenigen Interessenten nacheinander durch, damit Sie Eindrücke vergleichen können. Fragen Sie nur nach dem, was für das Mietverhältnis nötig ist.

Sie können privat vermieten oder einen Makler beauftragen. Nach dem Bestellerprinzip trägt der Vermieter die Maklerkosten, wenn er den Makler beauftragt hat, so beschreibt es die Sparkasse. Der Mieter darf dafür also nicht zur Kasse gebeten werden.

Typische Fehler sind Zeitdruck und Bauchgefühl. Wer den erstbesten Interessenten nimmt, ohne Nachweise zu prüfen, riskiert Mietausfälle. Halten Sie Ihre Entscheidung schriftlich fest, damit sie nachvollziehbar bleibt.

Wie läuft die Übergabe ab?

Schreiben Sie bei der Übergabe ein ausführliches Übergabeprotokoll. Darin halten Sie den Zustand der Wohnung und die Zählerstände fest, damit Sie und Ihre Mieter später eine gemeinsame Grundlage haben. Hinweise dazu finden Sie auch bei vermietsicher.de.

Notieren Sie diese Punkte:

• Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
• Zustand der Räume, Böden, Fenster und Einbauten
• vorhandene Mängel, am besten mit Fotos

Beide Seiten unterschreiben, jeder erhält ein Exemplar. Kaution und Übergabe hängen praktisch zusammen: Klären Sie vorab, wann und wie der Mieter die Kaution zahlt und wie Sie sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.

Was ist bei einer WEG besonders? Checkliste vor der Vermietung

Hier liegt der Unterschied zur Vermietung eines ganzen Hauses. Prüfen Sie vor dem Inserat, was in der Gemeinschaft für Ihre Mieter gilt.

• Hausordnung lesen und dem Mietvertrag beilegen
• Teilungserklärung und aktuelle Beschlüsse auf Nutzungsregeln prüfen, etwa zu Balkon, Waschkeller, Stellplatz oder Haustieren
• Abrechnung des Hausgelds ansehen und umlagefähige Kosten kennzeichnen
• Ansprechpartner der Verwaltung kennen und an den Mieter weitergeben
• Schlüssel für Gemeinschaftsräume und Zugänge bereithalten

Wer mehrere Wohnungen vermietet oder weit entfernt wohnt, spart Aufwand durch eine Mietverwaltung. Sie kümmert sich um Mieterkontakt, Abrechnung und Abstimmung mit der WEG. Die Kosten dafür richten sich nach Objekt und Leistungsumfang.

Welche Konflikte mit Mietern kommen vor?

Häufig geht es um Lärm, Haustiere, Müll und Nutzung gemeinschaftlicher Flächen. Beschwerden anderer Eigentümer landen oft zuerst bei Ihnen, nicht beim Mieter. Reagieren Sie schriftlich und sachlich, und verweisen Sie auf Mietvertrag und Hausordnung.

Ein zweiter Streitpunkt sind Mängelmeldungen. Vereinbaren Sie, dass der Mieter Schäden schriftlich oder per E-Mail meldet. Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa bei Dach oder Fassade, geben Sie die Meldung an die Hausverwaltung weiter.

Dritter Punkt ist die Nebenkostenabrechnung. Sie lässt sich nur sauber erstellen, wenn Zählerstände und Verteilerschlüssel dokumentiert sind. Wer Unterlagen von Anfang an ordnet, vermeidet Rückfragen und Streit.

Häufige Fragen

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