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Ratgeber · Verkauf
Wie lange dauert ein Hausverkauf? Phasen und Zeitplan
Wie lange ein Hausverkauf dauert, lässt sich nicht mit einer festen Zahl beantworten: Er hängt vor allem von Preis, Lage, Zustand und Vorbereitung ab. Sicher ist, dass er aus mehreren Phasen besteht, die jeweils Zeit brauchen. Dieser Beitrag zeigt diese Phasen, die wichtigsten Einflussfaktoren und was Sie selbst tun können, damit es nicht länger dauert als nötig.
Kurz gesagt
- Ein Hausverkauf läuft in vier Phasen: Vorbereitung, Vermarktung, Notartermin und Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung.
- Den größten Einfluss auf die Dauer haben ein marktgerechter Preis und vollständige Unterlagen.
- Die Zeit nach dem Notartermin hängt von Voraussetzungen ab, die Sie nicht beliebig abkürzen, aber gut vorbereiten können.
- Eine Wertermittlung mit Besichtigung schafft eine verlässliche Grundlage für den Zeitplan.
Wie lange dauert ein Hausverkauf insgesamt?
Vom Entschluss bis zum Geldeingang vergeht beim Hausverkauf meist deutlich mehr Zeit, als viele Eigentümer erwarten. Der Grund: Es zählt nicht nur die Suche nach dem Käufer. Davor liegt die Vorbereitung, danach die Abwicklung mit Notar, Grundbuch und Bank.
Eine einzige Zahl für alle Häuser wäre unseriös. Ein gut gepflegtes Haus in gefragter Lage zum passenden Preis findet schneller einen Käufer als ein sanierungsbedürftiges Haus mit zu hoher Preisvorstellung. Auch die Marktlage spielt mit: Bei hoher Nachfrage gehen Besichtigungen schneller in Angebote über.
Planen Sie deshalb in Phasen und nicht in Wochen. Wer jede Phase kennt, erkennt früh, wo es hakt, und kann gegensteuern.
Welche Phasen hat ein Hausverkauf?
Vorbereitung: Zuerst klären Sie den Wert des Hauses und sammeln die Unterlagen. Dazu gehören auch ein Exposé mit guten Fotos und die Entscheidung, ob Sie selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen. Diese Phase können Sie am stärksten selbst steuern, auch wenn einzelne Unterlagen von Ämtern oder der Bank abhängen.
Vermarktung und Verhandlung: Das Haus wird angeboten, es folgen Anfragen, Besichtigungen und die Verhandlungsphase. Hier schwankt die Dauer am stärksten, weil sie von der Nachfrage und vom Preis abhängt. Interessenten brauchen außerdem oft Zeit, ihre Finanzierung zu klären.
Kaufvertrag beim Notar: Haben sich Verkäufer und Käufer geeinigt, bereitet der Notar den Kaufvertrag vor. Beide Seiten bekommen den Entwurf und unterschreiben beim Beurkundungstermin. Danach wird zur Sicherung des Käufers eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen.
Abwicklung: Nach dem Notartermin wird der Kaufpreis fällig, sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann folgen Zahlung und Übergabe des Hauses. Der endgültige Grundbucheintrag des Käufers kommt später.
Was beeinflusst die Dauer eines Hausverkaufs am meisten?
Der wichtigste Faktor ist der Preis. Liegt er über dem, was Käufer in der Region zahlen, bleiben Anfragen aus oder Besichtigungen enden ohne Angebot. Dann verlängert sich die Vermarktung, und das Haus wirkt mit der Zeit schwerer verkäuflich.
Dazu kommen Lage und Zustand. Ein Haus mit Renovierungsbedarf spricht einen kleineren Käuferkreis an als ein bezugsfertiges. Auch Haustyp und Grundstück zählen: Ein Einfamilienhaus für Familien hat eine andere Zielgruppe als ein Mehrfamilienhaus für Kapitalanleger.
| Faktor | Wirkung auf die Dauer |
|---|---|
| Marktgerechter Preis | verkürzt die Vermarktung |
| Überhöhter Preis | verlängert die Vermarktung |
| Vollständige Unterlagen | beschleunigt Kaufvertrag und Abwicklung |
| Sanierungsbedarf | verkleinert den Käuferkreis |
| Finanzierung des Käufers | bestimmt, wie schnell es zum Notartermin kommt |
Ein weiterer Punkt ist die Finanzierung der Käufer. Wer zur Bank gehen muss, braucht Zeit für Zusage und Auszahlung. Käufer mit bereits geklärter Finanzierung kommen schneller zum Abschluss.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Nach der Beurkundung ist der Kaufpreis nicht sofort fällig. Üblicherweise muss zuerst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, und weitere Voraussetzungen aus dem Vertrag müssen erfüllt sein. Der Notar prüft das und teilt dem Käufer mit, dass er zahlen kann.
Die Dauer dieser Phase hängt deshalb vom Grundbuchamt, von eventuell nötigen Löschungsbewilligungen der Bank des Verkäufers und von der Auszahlung der Käuferbank ab. Diese Abläufe können Sie nicht beliebig abkürzen, aber Sie können sie vorbereiten.
Ein praktischer Tipp: Fragen Sie früh bei Ihrer Bank nach, wie eine noch laufende Grundschuld gelöscht wird. Wer das erst nach dem Notartermin klärt, verliert Zeit. Rechnen Sie bis zum Geldeingang deshalb mit mehreren Wochen Spielraum und planen Sie den Auszug und den Kauf einer neuen Immobilie nicht auf den Tag genau.
Ulm oder Illertissen: Spielt der Standort eine Rolle für den Hausverkauf?
Grundsätzlich ja, denn die Nachfrage unterscheidet sich zwischen Stadt und Land. In einer Stadt wie Ulm oder Neu-Ulm gibt es meist mehr Interessenten. Wie groß der Käuferkreis in einem Ort ist, hängt von der aktuellen Nachfrage vor Ort ab und lässt sich nur anhand von Vergleichsfällen beurteilen. Konkrete Zeiträume für einzelne Orte lassen sich seriös nur anhand aktueller Vergleichsfälle nennen.
Der Haustyp verschiebt das weiter. Ein Reihenhaus in Stadtnähe spricht andere Käufer an als ein Bauernhaus mit großem Grundstück auf dem Land. Wer das Zielpublikum kennt, wählt Preis, Fotos und Vermarktungswege passend.
Am Anfang steht deshalb eine belastbare Einschätzung des Werts. Eine Wertermittlung mit Besichtigung vor Ort berücksichtigt Lage und Zustand genauer als ein Online-Rechner und hilft, den Preis so anzusetzen, dass die Vermarktung nicht unnötig lang dauert.
Checkliste: Diese Unterlagen verkürzen den Hausverkauf
Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen. Käufer und Banken verlangen sie ohnehin, und wer sie früh beisammen hat, kann Anfragen sofort beantworten.
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Grundrisse, Wohnflächen- und Kubaturberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen
- Baugenehmigungen und Baubeschreibung
- bei Mehrfamilienhäusern: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
- Auskunft Ihrer Bank zur Löschung einer Grundschuld
Fragen Sie bei Unterlagen, die Sie nicht zur Hand haben, rechtzeitig bei Bauamt, Grundbuchamt oder Ihrer Bank nach. Manche Auskünfte brauchen Bearbeitungszeit. Wenn Sie die Besichtigungen vorbereiten, räumen Sie auf, beheben Sie kleine Mängel und halten Sie ein ordentliches Exposé bereit.
Sollten Sie zu rechtlichen oder steuerlichen Fragen des Verkaufs Klarheit brauchen, wenden Sie sich an den Notar oder Ihren Steuerberater.
Kann man einen Hausverkauf beschleunigen?
Ja, in gewissen Grenzen. Am meisten bringt ein realistischer Angebotspreis von Beginn an. Wer zu hoch startet und später senkt, hat oft schon Wochen verloren.
Als Zweites hilft die gründliche Vorbereitung: vollständige Unterlagen, ein aussagekräftiges Exposé, passende Besichtigungstermine. Ein Makler kann Zeit sparen, weil er Interessenten vorauswählt, Termine koordiniert und Unterlagen zusammenstellt. Die Kosten dafür sollten Sie vorab klären.
Typische Fehler, die Zeit kosten:
- Preis ohne Vergleichsdaten festlegen
- Unterlagen erst nach dem Interessenten zusammensuchen
- Besichtigungen nur zu wenigen festen Terminen anbieten
- Grundschuld erst nach dem Notartermin klären
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis der Grundbucheintrag des Käufers erfolgt?
Der endgültige Eintrag des Käufers als Eigentümer erfolgt erst nach der Beurkundung und nach den Prüfungen des Grundbuchamts. Er liegt zeitlich meist nach der Kaufpreiszahlung. Das Haus gehört dem Käufer wirtschaftlich aber schon ab der Übergabe.
Kann ich das Haus verkaufen, während es noch vermietet ist?
Das ist möglich, der Käufer tritt dann in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Verkauf dauert oft länger, weil Mietverträge und Abrechnungen vorgelegt werden müssen. Lassen Sie die Einzelheiten im Einzelfall rechtlich prüfen.
Verkürzt ein Makler die Verkaufsdauer?
Ein Makler kann Zeit sparen, weil er Interessenten vorauswählt, Termine koordiniert und Unterlagen prüft. Eine garantierte Verkürzung gibt es nicht, denn Preis und Nachfrage bleiben entscheidend.
Sollte ich das Haus vor dem Verkauf renovieren?
Kleine Mängel zu beheben und aufzuräumen lohnt sich meist. Größere Renovierungen sind eine Abwägung zwischen Aufwand, Kosten und möglichem Preisgewinn. Besprechen Sie das am besten bei der Wertermittlung vor Ort.
Hausverkauf mit der Hartmann Immobiliengruppe in Illertissen
Hartmann Immobiliengruppe
Wir begleiten den Hausverkauf von der Wertermittlung bis zur Übergabe. Die Wertermittlung und der Verkauf über unsere Maklerleistung erfolgen auf Basis von Daten und mit Besichtigung vor Ort, kostenlos und unverbindlich. So legen Sie den Preis fest, bevor das Haus in die Vermarktung geht.
Bei uns haben Sie einen festen persönlichen Ansprechpartner, erreichbar per Telefon, E-Mail und WhatsApp. Verwaltung, Verkauf und Vermietung bekommen Sie aus einer Hand, das ist besonders hilfreich, wenn das Haus vermietet ist. Gehört das Haus zu einer vermieteten Einheit, hilft auch unsere Mietverwaltung weiter.
Wir sind Mo–Fr 9–17 Uhr erreichbar, Termine vereinbaren wir nach Absprache.
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