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Ratgeber · Verkauf
Hausverkauf mit Notar: Ablauf von Vertrag bis Grundbuch
Wer ein Haus verkaufen möchte, braucht dafür zwingend einen Notar: Der Kaufvertrag wird erst durch die notarielle Beurkundung wirksam. Der Ablauf beim Hausverkauf mit Notar reicht vom Vertragsentwurf über den Beurkundungstermin bis zum Grundbucheintrag des Käufers.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hausverkauf ohne Notar ist nicht möglich.
- Der Notartermin sollte höchstens eine Stunde dauern.
- Die Notarkosten beim Hauskauf richten sich nach dem Kaufpreis und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Die genaue Höhe nennt Ihnen der Notar vorab.
- Nach der Beurkundung folgen Vormerkung, Kaufpreiszahlung, Grundbucheintrag und Schlüsselübergabe.
Muss beim Hausverkauf immer ein Notar dabei sein?
Ja, das schreibt das Gesetz vor. Nach dem Bundesportal bedarf jeder Vertrag über die Übertragung von Grundstückseigentum der notariellen Beurkundung. Das gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke gleichermaßen.
Ein privatschriftlicher Vertrag oder ein Handschlag reicht also nicht. Wer ein Haus verkaufen will, sollte deshalb früh einen Notartermin einplanen und nicht erst, wenn der Käufer schon gefunden ist.
Der Notar arbeitet neutral. Er berät beide Seiten und achtet darauf, dass der Vertrag rechtlich sauber ist. Er vertritt weder Verkäufer noch Käufer einseitig, auch wenn der Käufer ihn meist auswählt.
Wie läuft der Hausverkauf mit Notar Schritt für Schritt ab?
Die Reihenfolge ist in den meisten Fällen gleich:
- Sie einigen sich mit dem Käufer grundsätzlich auf den Kaufpreis.
- Der Notar erhält die Eckdaten und sieht das Grundbuch ein.
- Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Seiten.
- Sie prüfen den Entwurf in Ruhe und klären offene Punkte.
- Beide Seiten unterschreiben beim Notartermin.
- Nach der Beurkundung folgen Vormerkung, Fälligkeitsmitteilung des Notars, Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung und Schlüsselübergabe.
Eingetragene Grundschulden oder Wegerechte fallen bei der Grundbucheinsicht auf und lassen sich vor dem Termin klären.
Lesen Sie den Entwurf wirklich durch. Fragen zu Übergabetermin, Zahlungsfrist oder Inventar lassen sich vor dem Termin leichter klären als währenddessen.
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Notartermin?
Welche Papiere der Notar im Einzelfall verlangt, teilt er Ihnen mit. Typischerweise gehören diese Unterlagen dazu:
- gültiger Personalausweis oder Reisepass
- aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Angaben zu Grundschulden und zur Bank, die sie ablösen soll
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- bei vermieteten Objekten: Mietvertrag
Viele dieser Papiere brauchen Sie ohnehin schon für die Vermarktung. Wer sie früh zusammenstellt, verhindert, dass der Vertragsentwurf wartet.
Besonders die Löschung einer Grundschuld dauert häufig länger als gedacht. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank, damit sie die Ablösung zum Kaufpreiseingang vorbereiten kann.
Wie läuft der Notartermin selbst ab?
Die Beurkundung ist grundsätzlich als Simultanbeurkundung vorgesehen. Verkäufer und Käufer erscheinen laut Bundesportal gemeinsam vor dem Notar und schließen den Kaufvertrag durch Angebot und Annahme.
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Das Verlesen ist zwingender Bestandteil und kann nicht ausgelassen werden. Danach können Sie Fragen stellen, und erst dann wird unterschrieben.
Der Termin sollte laut Dr. Klein maximal eine Stunde dauern. Rechnen Sie etwas Puffer ein, wenn der Vertrag viele Sonderregelungen enthält.
Am besten kommen Sie persönlich. Wer verhindert ist, kann nur mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten werden, die der Notar vorher prüfen muss. Klären Sie das früh mit dem Notariat.
Wie setzen sich die Notarkosten zusammen und wer trägt sie?
Die Notarkosten liegen laut Dr. Klein zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Rechnet man die Grundbuchgebühren hinzu, fallen in der Regel etwa zwei Prozent des Kaufpreises an. Das sind Richtwerte, die sich nach dem Aufwand des einzelnen Vertrags richten.
Die Kostenverteilung steht im Kaufvertrag; üblich ist, dass der Käufer sie trägt. Prüfen Sie die Regelung im Entwurf genau.
Den Notar wählt meist der Käufer aus. Als Verkäufer dürfen Sie trotzdem Wünsche äußern, etwa zur Terminfindung in der Nähe.
Was passiert nach der Beurkundung?
Nach dem Termin beantragt der Notar in der Regel eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers, bis er als Eigentümer eingetragen ist.
Danach wird der Kaufpreis fällig. Die genaue Frist steht im Vertrag. Häufig prüft der Notar zuvor, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Löschung Ihrer Grundschuld, und teilt dem Käufer dann mit, dass er zahlen kann.
Sobald Sie den Eingang des Kaufpreises bestätigt haben, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Danach trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein. Erst jetzt ist die Eigentumsübertragung vollständig. Die Schlüsselübergabe erfolgt meist zum vertraglich vereinbarten Termin, oft nach dem Zahlungseingang.
Wie lange das Grundbuchamt braucht, hängt vom Amt ab. Planen Sie Ihren Auszug und Ihre neue Wohnung deshalb mit etwas Spielraum.
Wie arbeiten Makler und Notar beim Hausverkauf zusammen?
Verzögerungen entstehen selten beim Notar selbst, sondern davor. Häufige Ursachen aus Verkäufersicht sind fehlende Unterlagen, eine nicht geklärte Grundschuld und unklare Absprachen zum Inventar, etwa zur Einbauküche.
Hilfreich ist ein Ablauf, bei dem der Makler die Eckdaten sauber zusammenträgt und dem Notar rechtzeitig übermittelt. So kann der Notar den Entwurf schneller erstellen.
Prüfen Sie vor dem Termin diese Punkte:
- Stimmen Kaufpreis, Übergabetermin und Inventarliste mit dem Angebot überein?
- Ist die Ablösung Ihres Darlehens mit der Bank besprochen?
- Sind alle Eigentümer im Grundbuch beim Termin oder bevollmächtigt?
Sonderfälle brauchen mehr Vorlauf. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Hausgeldfragen hinzu, bei Erben ein Nachweis der Erbfolge. Mehr dazu im Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Erbschein, Steuern. Zur Provision finden Sie Hinweise im Beitrag Maklerprovision beim Verkauf: Wer zahlt was?.
Häufige Fragen
Kann man mehrere Notartermine für einen Hausverkauf haben?
Grundsätzlich ist die gemeinsame Beurkundung von Käufer und Verkäufer in einem Termin vorgesehen (Simultanbeurkundung). Nur in Ausnahmefällen wird der Vertrag in mehreren Schritten beurkundet, etwa durch getrennte Angebots- und Annahmeerklärung. Das klärt das Notariat im Einzelfall.
Kann der Käufer nach der Beurkundung noch zurücktreten?
Mit der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder ein gesetzlicher Grund besteht. Lassen Sie solche Fragen im Einzelfall vom Notar klären.
Was passiert, wenn auf dem Haus noch ein Kredit läuft?
Eine eingetragene Grundschuld muss für den Käufer gelöscht oder abgelöst werden. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank und teilen Sie dem Notar mit, welche Bank beteiligt ist. So kann er die Zahlung entsprechend vorbereiten.
Was ist der Unterschied zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag?
Bei der Beurkundung wird der Kaufvertrag vor dem Notar geschlossen. Der Grundbucheintrag folgt später und macht den Käufer zum Eigentümer. Dazwischen liegen Vormerkung und Kaufpreiszahlung.
Hausverkauf mit Begleitung bis zum Notar bei Hartmann
Hartmann Immobiliengruppe
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