Immobilie verkaufen oder vermieten? Entscheidungshilfe

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, hängt vor allem von Ihrem Kapitalbedarf, dem Zustand des Objekts und Ihrer Lebenssituation ab. Der Verkauf bringt Geld und beendet die Verantwortung, die Vermietung erhält das Eigentum und liefert laufende Einnahmen, kostet aber Zeit und Rücklagen. Dieser Beitrag zeigt, wann welcher Weg passt und wie Sie Ihren eigenen Fall durchrechnen.

Wann lohnt sich der Verkauf mehr?

Der Verkauf ist meist die richtige Wahl, wenn Sie Kapital benötigen: für eine neue Immobilie, zur Schuldentilgung oder für eine andere Anlage. Der Erlös steht Ihnen dann frei zur Verfügung, ohne dass Sie sich um Mieter, Abrechnungen oder Reparaturen kümmern.

Auch ein Sanierungsstau spricht für den Verkauf. Als Vermieter müssen Sie größere Instandhaltungen in der Regel selbst finanzieren. Ist das Haus oder die Wohnung in die Jahre gekommen, bindet das schnell viel Geld, bevor die Miete es zurückbringt.

Bei einer abbezahlten Immobilie kommt die Steuer hinzu: Die Mieteinnahmen erhöhen Ihr zu versteuerndes Einkommen. Laut Wohnglück spricht bei einer abbezahlten, vermieteten Immobilie die erhöhte Steuerlast eher für den Verkauf. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, klärt Ihre Steuerberatung.

Bedenken Sie die Verkaufskosten: Laut Verbraucherzentrale fallen teilweise hohe Vertrags- und Vermittlungskosten an, wenn ein Makler beteiligt ist. Diese gehören in jede Vergleichsrechnung.

Wann ist Vermieten die bessere Wahl?

Vermieten lohnt sich, wenn Sie die Immobilie nicht dauerhaft abgeben wollen. Das gilt etwa, wenn Sie später selbst wieder einziehen möchten oder das Objekt für Kinder behalten wollen. Ein Verkauf lässt sich nicht rückgängig machen, eine Vermietung schon eher.

Dazu kommen laufende Mieteinnahmen, die langfristig zur Altersvorsorge beitragen können. Voraussetzung ist, dass Sie Rücklagen für Reparaturen und Leerstand haben und das Objekt in einem vermietbaren Zustand ist.

Ein Sonderweg ist der Verkauf mit Rückmietung. Dabei verkaufen Eigentümer und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag, der laut Verbraucherzentrale eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Lassen Sie solche Verträge vorher prüfen, etwa vom Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Welche Pflichten und Kosten kommen als Vermieter auf Sie zu?

Wer vermietet, übernimmt eine Reihe von Aufgaben: Mieter auswählen, Mietvertrag aufsetzen, Kaution verwalten, Nebenkosten abrechnen und Mängel beheben. Das ist neben Beruf und Familie ein spürbarer Zeitaufwand.

Finanziell zählen nicht nur die Mieteinnahmen. Zu den laufenden Kosten gehören Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten und gegebenenfalls Verwaltungskosten. Planen Sie dafür jährlich Rücklagen ein, statt sie erst im Schadensfall zu suchen.

Ein oft unterschätztes Risiko ist Leerstand. Zwischen zwei Mietverhältnissen laufen Kredit, Hausgeld und Grundsteuer weiter, ohne dass Miete eingeht. Rechnen Sie deshalb mit Monaten ohne Einnahmen, nicht mit einer durchgehend vollen Vermietung.

Entlastung bietet eine Mietverwaltung für Vermieter, die laut Anbieter auch für einzelne vermietete Eigentumswohnungen möglich ist. Die Vergütung wird individuell auf Objekt und Leistungen abgestimmt und gehört als Kostenposition in Ihre Rechnung.

Wie rechnen Sie Ihren eigenen Fall durch?

Eine ehrliche Entscheidung beginnt mit Zahlen statt mit dem Bauchgefühl. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Wert ermitteln: Lassen Sie den realistischen Verkaufspreis feststellen, am besten mit Besichtigung statt per Online-Rechner.
2. Verkaufserlös abschätzen: Ziehen Sie Restschuld, Maklerkosten und Vertragskosten ab.
3. Jahresmiete schätzen: Ermitteln Sie die erzielbare Kaltmiete und ziehen Sie nicht umlagefähige Kosten ab.
4. Rücklagen und Leerstand einplanen: Setzen Sie eine Instandhaltungsrücklage und mindestens einige Leerstandsmonate an.
5. Vergleichen: Setzen Sie den Jahresüberschuss ins Verhältnis zum Verkaufserlös. Das ist Ihre Rendite im eigenen Fall.
6. Alternative prüfen: Was brächte der Erlös, wenn Sie ihn anderweitig anlegen oder Schulden tilgen?

Liegt die Rendite nach Kosten deutlich unter dem, was Sie anderweitig erreichen würden, spricht das für den Verkauf. Steuerliche Folgen beider Wege lassen Sie im Einzelfall von Ihrem Steuerberater prüfen.

Welche typischen Fehler passieren bei der Entscheidung?

Ein häufiger Fehler ist, nur die Mieteinnahmen zu betrachten und Rücklagen, Leerstand und Verwaltungsaufwand auszublenden. Dann wirkt die Vermietung attraktiver, als sie tatsächlich ist.

Genauso unterschätzen viele die Verkaufskosten und rechnen mit dem Preis statt mit dem Erlös nach Abzügen. Ebenso wird der eigene Zeitaufwand als Vermieter selten eingepreist.

Holen Sie sich deshalb vor der Entscheidung eine belastbare Wertermittlung und lassen Sie steuerliche Fragen im Einzelfall von Ihrem Steuerberater klären. So vergleichen Sie beide Wege auf gleicher Grundlage.

Welche persönlichen Umstände entscheiden mit?

Zahlen sind nur die halbe Entscheidung. Bei einer Erbschaft, einer Trennung oder einem Wegzug ist der Verkauf oft praktischer, weil sich ein Erlös leichter aufteilen lässt als eine Immobilie. Das gilt vor allem, wenn mehrere Beteiligte unterschiedliche Ziele haben.

Auch die Entfernung zählt. Liegt das Objekt weit weg, werden Besichtigungen, Handwerkertermine und Mieterkontakt mühsam. Eine Verwaltung vor Ort kann das auffangen, kostet aber Geld.

Denken Sie zudem an Ihre Altersvorsorge. Wer auf Mieteinnahmen im Ruhestand setzt, braucht ein Objekt, das dann noch vermietbar und instand gehalten ist. Wer Ruhe sucht, ist mit dem Verkauf und einer anderen Anlage oft besser beraten.

Häufige Fragen

Verkauf und Vermietung bei der Hartmann Immobiliengruppe in Illertissen

Wir begleiten beide Wege: Als Immobilienmakler (IHK) und Immobilienverwalter (IHK) bieten wir Verkauf, Vermietung und Verwaltung aus einer Hand. Bei der Wertermittlung setzen wir auf Daten und eine Besichtigung vor Ort statt auf einen Online-Rechner, kostenlos und unverbindlich. So erhalten Sie die Zahlenbasis für Ihre Entscheidung.