Vermietete Eigentumswohnung verkaufen: Mieter, Preis, Ablauf

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung bleibt der Mietvertrag bestehen: Der Käufer übernimmt den Mieter mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht möglich. Dieser Beitrag zeigt, was Eigentümer zu Mieterrechten, Preis, Käufern, Steuern und Ablauf wissen sollten.

Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung grundsätzlich?

Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter. Der Käufer kann nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen kündigen, etwa bei berechtigtem Eigenbedarf.

Sie können Ihrem Mieter deshalb nicht einfach vor dem Verkauf kündigen, um die Wohnung leer zu übergeben. Wer den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung plant, sollte Käufer und Mieter von Beginn an realistisch einschätzen.

Lassen Sie Einzelfragen zu Kündigung und Eigenbedarf vom Mieterverein, einem Rechtsanwalt oder dem Notar prüfen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Unter bestimmten Umständen ja. Es greift, wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, das erst nach Abschluss des bestehenden Mietvertrags in Wohneigentum aufgeteilt wurde (laut Sparkasse).

Wurde das Haus dagegen schon vor dem Einzug des Mieters aufgeteilt, ist das Vorkaufsrecht nach dieser Darstellung nicht der Normalfall. Prüfen Sie dafür das Datum des Mietvertrags und das Datum der Aufteilung in Wohnungseigentum.

Klären Sie diese Frage, bevor Sie Käufer verhandeln lassen. Ein Notar kann Ihnen sagen, wie das Vorkaufsrecht im Kaufvertrag zu behandeln ist.

Wie bewerten Käufer eine vermietete Wohnung?

Für Käufer zählt nicht der Wohnwert, sondern der Ertragswert (laut Sparkasse). Sie fragen: Welche Miete kommt rein, wie sicher ist sie, was bleibt nach Kosten übrig?

Daraus ergibt sich, woran sich der Preis bei einem Verkauf der vermieteten Eigentumswohnung orientiert:

• Höhe der Kaltmiete im Vergleich zur ortsüblichen Miete
• Zahlungsverhalten des Mieters und Dauer des Mietverhältnisses
• Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums
• Rücklagen und anstehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

Eine feste Prozentzahl für den Preisnachlass gegenüber einer leeren Wohnung lässt sich seriös nicht nennen. Sie hängt von diesen Punkten und vom regionalen Markt ab. Wir nutzen anerkannte Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV und eine persönliche Besichtigung vor Ort; die erste Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Wer kauft eine vermietete Eigentumswohnung?

Hauptsächlich Kapitalanleger, die Mieteinnahmen suchen. Selbstnutzer sind seltener, weil sie nicht einziehen können, solange das Mietverhältnis läuft.

Kapitalanleger wollen Zahlen sehen: aktuelle Miete, Nebenkostenabrechnungen, Mietvertrag und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Je vollständiger diese Unterlagen sind, desto leichter lässt sich der Ertrag berechnen.

Wer einen Mieter mit langem, ungestörtem Mietverhältnis hat, kann das als Vorteil darstellen: Der Anleger kauft eine laufende Einnahme ohne Leerstand.

Wie gelingt die Kommunikation mit dem Mieter? Checkliste für den Verkauf

Sprechen Sie den Mieter früh und persönlich an, bevor er es über ein Inserat erfährt. Erklären Sie, dass das Mietverhältnis unverändert weiterläuft. Das nimmt Sorgen und erhöht die Bereitschaft, Besichtigungen zu ermöglichen.

Besichtigungstermine sollten Sie rechtzeitig vorher ankündigen und zu angemessenen Tageszeiten ansetzen. Bündeln Sie Termine, statt den Mieter oft zu stören.

Diese Checkliste hilft bei der Vorbereitung:

• Mietvertrag, aktuelle Miete und Mieterhöhungen zusammenstellen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre bereitlegen
• Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft besorgen
• Datum von Mietvertrag und Aufteilung in Wohnungseigentum prüfen (Vorkaufsrecht)
• Mieter informieren und Besichtigungstermine abstimmen
• Haltedauer für die steuerliche Frage klären

Typische Fehler: den Mieter nicht vorab zu informieren, Besichtigungen ohne Ankündigung anzusetzen oder dem Mieter Druck zu machen. Das verschlechtert die Stimmung und schadet oft dem Verkaufsergebnis.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Der Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie vor dem Verkauf mindestens zehn Jahre besessen haben (laut Steuertipps). Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, muss ein Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Die Details hängen von Ihrem Einzelfall ab. Lassen Sie sie von Ihrem Steuerberater prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Welche Unterlagen und welche Zeit brauchen Sie?

Planen Sie für die Vorbereitung ausreichend Zeit ein, denn fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf. Die Abwicklung des Kaufvertrags dauert nach Angaben von Steuertipps meist 6 bis 8 Wochen.

Käufer verlangen in der Regel Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wer diese vorab sortiert, kann Fragen von Interessenten schnell beantworten.

Hilfreich ist es, wenn die Wohnung bereits professionell verwaltet wird. Dann liegen Abrechnungen und Mietunterlagen geordnet vor. Mehr dazu finden Sie auf der Seite zur Mietverwaltung für Vermieter.

Häufige Fragen

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Wir von der Hartmann Immobiliengruppe in Illertissen übernehmen Verwaltung, Verkauf und Vermietung aus einer Hand.

Unsere Wertermittlung beruht auf Daten und einer Besichtigung vor Ort, nicht auf einem Online-Rechner. Sie erhalten einen festen persönlichen Ansprechpartner, erreichbar per Telefon, E-Mail und WhatsApp.