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Ratgeber · WEG & Verwaltung
Verwaltervertrag in der WEG: Welche Laufzeit ist erlaubt?
Die Bestellung eines WEG-Verwalters ist gesetzlich zeitlich begrenzt, der Verwaltervertrag folgt jedoch eigenen Regeln. Für die Laufzeit des Verwaltervertrags in der WEG gilt das nicht automatisch: Bestellung und Vertrag sind zwei getrennte Dinge. Dieser Beitrag zeigt, was Eigentümer zu beidem wissen sollten.
Kurz gesagt
- Die Bestellung hat eine gesetzliche Obergrenze, die für Erstverwalter und Folgebestellungen unterschiedlich ist.
- Bestellung (Beschluss) und Verwaltervertrag sind zwei verschiedene Dinge und sollten aufeinander abgestimmt sein.
- Die Laufzeit des Verwaltervertrags in der WEG lassen Sie im Einzelfall von einem Rechtsanwalt prüfen.
- Kündigungsfrist und Verlängerung hängen von der Vertragsgestaltung ab.
Wie lange darf ein WEG-Verwalter höchstens bestellt werden?
Das Wohnungseigentumsgesetz setzt der Bestellung eine Obergrenze. Laut Haufe ist der Bestellungszeitraum des Erstverwalters nach Begründung von Wohnungseigentum auf 3 Jahre begrenzt.
Für alle späteren Bestellungen gilt eine längere Grenze: Im Übrigen ist der Bestellungszeitraum nach dem Gesetz zeitlich beschränkt. Die genauen Fristen sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.
| Fall | Höchstdauer der Bestellung |
|---|---|
| Erstverwalter nach Begründung von Wohnungseigentum | 3 Jahre |
| Folgebestellung | 5 Jahre |
Die Bestellung verlängert sich nicht von selbst. Sie endet mit dem Zeitraum, den die Eigentümer im Beschluss festgelegt haben. Wollen Sie den Verwalter behalten, braucht es dafür einen neuen Beschluss.
Was ist der Unterschied zwischen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag?
Die Bestellung ist der Beschluss der Eigentümer, mit dem jemand zum Verwalter wird. Der Verwaltervertrag regelt dagegen, was der Verwalter leisten muss und was er dafür bekommt. Beide haben eine eigene Laufzeit und ein eigenes Ende.
Deshalb lohnt der genaue Blick in die Unterlagen: Steht im Beschluss ein Zeitraum, im Vertrag aber ein anderer, entstehen Lücken oder Streit. Die Grenzen aus dem Gesetz betreffen zunächst die Bestellung.
Es ist in aller Regel sinnvoll, die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum zu koppeln. Wird die Laufzeit nicht an die Bestellung gekoppelt, bleibt bei einer Wiederbestellung offen, was mit dem Vertrag geschieht. Deshalb müssen Beschluss und Vertrag bewusst aufeinander abgestimmt und beide Enden dokumentiert sein.
Kann ein Verwaltervertrag automatisch verlängert werden?
Eine Verlängerung der Bestellung von selbst gibt es nicht, sie endet mit dem Beschlusszeitraum. Beim Vertrag ist die Lage enger als früher gedacht. Nach Krall, Kalkum & Partner kann wirksam nur noch eine stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens 1 Monat vereinbart werden.
Das bringt gegenüber der gesetzlichen Kündigungsfrist praktisch keine Verbesserung. Eine Klausel mit fester, mehrjähriger Verlängerung ist damit ein Warnsignal.
Typische Fehler in der Praxis:
- Der Vertrag wird übernommen, ohne dass jemand die Laufzeitklausel liest.
- Eine Verlängerungsklausel wird als Sicherheit verstanden, obwohl sie die Gemeinschaft bindet.
- Bestellungszeitraum und Vertragsende liegen auseinander, ohne dass es jemand bemerkt.
Welche Kündigungsfrist gilt, und was passiert nach der Abberufung?
Der Verwaltervertrag kann jederzeit mit der gesetzlichen Frist von 2 Wochen gekündigt werden, bei Vergütung nach Monaten zum Monatsende.
Die Abberufung des Verwalters beendet die Bestellung. Ob damit auch der Vertrag endet, hängt von dessen Regelungen ab. Prüfen Sie deshalb, ob der Vertrag mit der Abberufung oder erst mit einer Kündigung endet und ob Vergütung weiter geschuldet sein könnte.
Der Wechsel selbst ist einfacher geworden: Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit per Mehrheitsbeschluss abberufen. Wann der Vertrag endet und ob Vergütung weiter geschuldet ist, richtet sich nach dem Vertrag. Wie das praktisch abläuft, steht im Beitrag Hausverwaltung wechseln: so gelingt es.
Checkliste: Bestellung und Vertrag sauber aufeinander abstimmen
In kleinen und mittleren Gemeinschaften passiert der Fehler meist beim Zusammenspiel von Beschluss und Vertrag. Mit diesen Schritten bleibt die Verwaltervertrag-Laufzeit in der WEG nachvollziehbar:
- Bestellungsbeschluss lesen: Welcher Zeitraum steht drin, und ist es Erst- oder Folgebestellung?
- Prüfen, ob der Zeitraum die gesetzlich zulässige Höchstdauer der Bestellung einhält.
- Vertragslaufzeit mit dem Beschluss vergleichen: Ist sie gekoppelt oder getrennt geregelt?
- Verlängerungsklauseln prüfen und gegebenenfalls streichen oder anpassen lassen.
- Kündigungsfrist und Ende des Vertrags bei Abberufung festhalten.
- Beschlussfassung und Vertragsunterzeichnung zeitlich zusammen planen und dokumentieren.
Beschlusssammlung und Vertrag sollten bei der Versammlung vorliegen. Die gesetzlichen Fragen lassen Sie im Einzelfall von einem Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüfen.
Häufige Fragen
Gibt es für Mietverwaltung eine gesetzliche Höchstlaufzeit?
Bei der Mietverwaltung einschließlich der Sondereigentumsverwaltung gelten die WEG-Grenzen für die Bestellung nicht. Laufzeit und Kündigung richten sich nach dem Vertrag. Lassen Sie die Klauseln dennoch vor der Unterschrift prüfen.
Kann ein bestehender Vertrag während der Laufzeit geändert werden?
Ja, Verwalter und Gemeinschaft können den Vertrag einvernehmlich anpassen, etwa bei der Kündigungsfrist oder einer Verlängerungsklausel. Wichtig ist ein dokumentierter Beschluss der Eigentümer. Prüfen Sie dabei, ob die Änderung zur Bestellung passt.
Wie lange läuft der Verwaltervertrag nach der Abberufung weiter?
Das hängt von den Regelungen im Vertrag ab. Die Abberufung beendet zunächst nur die Bestellung. Ob der Vertrag zugleich endet oder erst gekündigt werden muss und ob Vergütung weiter geschuldet sein kann, lassen Sie im Einzelfall von einem Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüfen.
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