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Ratgeber · WEG
Hausverwaltung reagiert nicht – was tun?
Der dritte Anruf, die vierte E-Mail – und wieder keine Antwort. Währenddessen tropft es von der Decke, die Heizung ist kalt oder die Abrechnung überfällig. Das ist ärgerlich, aber Sie sind nicht machtlos.
Reagiert die WEG-Verwaltung nicht, sollten Eigentümer die Anfragen dokumentieren, den Verwaltungsbeirat einschalten und die Verwaltung schriftlich mit Frist auffordern. Bei drohendem Schaden darf jeder Eigentümer selbst die notwendigen Notmaßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Ändert sich nichts, kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).
Notfall: Es droht ein Schaden
Bei einem Rohrbruch, einem undichten Dach nach einem Sturm oder einem Heizungsausfall im Winter können Sie nicht wochenlang warten. Das Gesetz erlaubt jedem Wohnungseigentümer, ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Wichtig:
- Nur das Nötigste veranlassen – also den Notdienst, der das Wasser stoppt, nicht gleich die Komplettsanierung
- Alles dokumentieren: Fotos, Uhrzeit, wen Sie wann vergeblich erreicht haben
- Die Verwaltung und den Beirat schriftlich informieren, was Sie veranlasst haben
- Die Rechnung mit Belegen bei der Gemeinschaft zur Erstattung einreichen
Schritt für Schritt: Wenn die Verwaltung dauerhaft nicht reagiert
- Dokumentieren: Datum, Anliegen und Art der Kontaktaufnahme notieren – E-Mails statt nur Anrufe.
- Verwaltungsbeirat einschalten: Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 WEG) und hat oft einen besseren Draht.
- Schriftlich mit Frist auffordern: Konkret benennen, was bis wann erledigt sein muss – etwa „Beauftragung eines Dachdeckers bis 30. November“.
- Miteigentümer ansprechen: Meist sind Sie nicht der Einzige. Für die nächsten Schritte brauchen Sie Mehrheiten.
- Versammlung verlangen: Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung schriftlich verlangen. Weigert sich der Verwalter, kann der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 WEG).
- Abberufen und neu bestellen: In der Versammlung genügt die einfache Mehrheit (§ 26 Abs. 3 WEG). Holen Sie vorher Angebote neuer Verwaltungen ein, damit direkt eine neue bestellt werden kann.
Welche Rechte habe ich als einzelner Eigentümer?
- Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) – notfalls gerichtlich gegen die Gemeinschaft durchsetzbar
- Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG): Verträge, Belege, Kontoauszüge, Beschluss-Sammlung
- Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) – mehr im Ratgeber Zertifizierter Verwalter
- Notmaßnahmen bei drohendem Schaden (§ 18 Abs. 3 WEG)
Woran Sie eine gute Verwaltung erkennen
Eine gute Verwaltung ist nicht nur erreichbar, sie meldet sich auch von selbst: mit Rückruf am selben oder nächsten Werktag, mit einer Eingangsbestätigung bei Schäden und mit klaren Informationen, was als Nächstes passiert. Wenn Sie sich nach einer Alternative umsehen: Wir übernehmen Gemeinschaften im Umkreis von rund 100 km um Illertissen – mit einem festen Ansprechpartner. Mehr unter Verwalterwechsel.
Häufige Fragen
Wie lange darf eine Hausverwaltung für eine Antwort brauchen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Bei Notfällen muss die Verwaltung sofort handeln, bei normalen Anfragen sind wenige Werktage angemessen. Wochenlanges Schweigen ist mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht vereinbar.
Darf ich selbst einen Handwerker beauftragen?
Nur, wenn ein Schaden unmittelbar droht – dann dürfen Sie die notwendigen Notmaßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Für alles andere braucht es einen Beschluss oder die Verwaltung.
Kann ich als Mieter etwas tun, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?
Ihr Ansprechpartner ist Ihr Vermieter, also der Wohnungseigentümer. Informieren Sie ihn schriftlich über den Mangel; er muss sich dann um die Beseitigung kümmern.
Kann ich den Verwalter allein abberufen?
Nein, darüber entscheidet die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit. Sie können aber die Einberufung einer Versammlung anstoßen und Miteigentümer gewinnen.
Genug gewartet?
Persönlich, unverbindlich und ohne Callcenter. Schreiben Sie uns kurz, worum es geht – wir melden uns zeitnah persönlich bei Ihnen. Oder rufen Sie direkt an: 0176 728 285 99.