Sondereigentumsverwaltung: Was ist das und was leistet sie?

Sondereigentumsverwaltung ist die kaufmännische und technische Betreuung einer einzelnen, vermieteten Eigentumswohnung im Auftrag ihres Eigentümers. Sie ist freiwillig und kümmert sich um die Wohnung selbst, nicht um das Haus als Ganzes. Dieser Beitrag erklärt, wo die Grenze zum Gemeinschaftseigentum verläuft, welche Aufgaben dazugehören und für wen sich das lohnt.

Kurz gesagt

• Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre eigene Wohnung, die WEG-Verwaltung das gemeinschaftliche Eigentum.
• Sie ist freiwillig, die WEG-Verwaltung nicht.
• Typische Aufgaben: Mieterbetreuung, Abrechnung, Instandhaltung der Wohnung.
• Die Vergütung richtet sich nach Objekt und Leistungsumfang.

Was bedeutet Sondereigentumsverwaltung genau?

Eine Eigentumswohnung gehört Ihnen allein, das Haus drumherum gehört der Gemeinschaft. Die Sondereigentumsverwaltung, kurz SEV, kümmert sich um den Teil, der Ihnen allein gehört, sobald Sie die Wohnung vermieten.

Sie umfasst die kaufmännische Seite, etwa Mieteinzug und Abrechnung, und die technische Seite, also Reparaturen und Instandhaltung innerhalb der Wohnung.

Anders als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist sie nicht vorgeschrieben. Sie entscheiden selbst, ob Sie die Aufgaben übernehmen oder einem Verwalter übertragen.

Auftraggeber bleiben immer Sie als Eigentümer. Der Verwalter handelt nach Ihrem Vertrag und Ihren Vorgaben.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Wo liegt die Grenze?

Zum Sondereigentum zählen z. B. der Bodenbelag, Innentüren, nicht tragende Innenwände und Leitungen ab der Abzweigung von der Hauptleitung; die genaue Zuordnung regelt die Teilungserklärung. Dazu kommen zugeordnete Räume wie ein privater Keller oder eine Garage.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören Außenwände, Dach, Treppenhaus, Eingangstür, Fahrstuhl und gemeinschaftliche Kellerräume. Bei Balkonen gehören Konstruktion, Außenwände, Fenster und Wohnungseingangstür zum Gemeinschaftseigentum; was im Einzelfall gilt, regelt die Teilungserklärung. Darum kümmert sich die WEG-Verwaltung für alle Eigentümer gemeinsam.

In der Praxis bedeutet das: Tropft der Wasserhahn in Ihrer Küche, ist das ein Fall für die Betreuung Ihrer Wohnung. Ist das Dach undicht, ist das Sache der Gemeinschaft. Bei Zweifeln lohnt ein Blick in die Teilungserklärung, denn dort ist die Zuordnung festgelegt.

Wie die gemeinschaftliche Seite aussieht, zeigt die Seite zur zertifizierten WEG-Verwaltung.

Welche Aufgaben übernimmt die Sondereigentumsverwaltung?

Der genaue Umfang steht im Vertrag. Üblich sind diese Bereiche:

• Mieter betreuen: Anfragen beantworten, Übergaben begleiten, Mängelmeldungen aufnehmen
• Mieteinzug und Mietbuchhaltung
• Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung für den Mieter
• Technische Betreuung: Handwerker beauftragen, Reparaturen in der Wohnung koordinieren und prüfen
• Abstimmung mit der WEG-Verwaltung, etwa bei Beschlüssen, Abrechnungen und Wirtschaftsplan

Gerade die Abstimmung ist ein Vorteil. Wer beide Seiten kennt, kann Abrechnungen der Gemeinschaft sauber in die Abrechnung für den Mieter überführen.

Welche Leistungen Sie wirklich brauchen, hängt davon ab, wie viel Sie selbst erledigen möchten. Manche Eigentümer geben alles ab, andere nur die Abrechnung.

Ist Sondereigentumsverwaltung dasselbe wie Mietverwaltung?

Im Alltag überschneiden sich die Begriffe stark. Mietverwaltung beschreibt allgemein die Verwaltung vermieteter Immobilien, vom Mehrfamilienhaus bis zur Einzelwohnung. Die Sondereigentumsverwaltung meint speziell die vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Unterschied liegt in der Abgrenzung: Bei der SEV spielt die Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum eine Rolle, bei einem ganzen Mietshaus nicht.

Verwalter, die beides anbieten, behandeln die Themen oft in einem Vertrag. Die Mietverwaltung gibt es nach der Seite zur Mietverwaltung für Vermieter auch für einzelne vermietete Eigentumswohnungen.

Für wen lohnt sich die Sondereigentumsverwaltung?

Typisch sind Fernvermieter. Wer seine Wohnung weit entfernt besitzt, kann weder schnell auf Mängelmeldungen reagieren noch Übergaben persönlich durchführen.

Auch Erben profitieren, die unvorbereitet Vermieter werden. Mietrecht, laufende Verträge und die Pflichten in der Gemeinschaft sind ihnen oft neu.

Berufstätige Kapitalanleger mit mehreren Wohnungen sparen Zeit, weil Abrechnung und Mieterkontakt feste Abläufe bekommen.

Wer in der Nähe wohnt, Zeit hat und sich im Mietrecht auskennt, kann die Verwaltung selbst übernehmen. Das ist eine Abwägung zwischen Zeit, Nerven und Kosten.

Woran erkennen Sie einen guten Verwalter vor Ort?

Für die Auswahl hilft eine kurze Prüfliste:

• Qualifikation: Fragen Sie nach IHK-Abschlüssen und dem Nachweis als zertifizierter Verwalter. Mehr dazu im Beitrag Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG.
• Absicherung: Besteht eine Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter?
• Erreichbarkeit: Gibt es einen festen Ansprechpartner, und über welche Wege ist er erreichbar?
• Ortskenntnis: Kennt der Verwalter die Region, Handwerker und Hausverwaltungen vor Ort?
• Vertrag: Wie lang ist die Laufzeit, wie die Kündigungsfrist, was ist im Leistungsumfang enthalten?

Bringen Sie zum ersten Gespräch Mietvertrag, Teilungserklärung, letzte Abrechnung und Wirtschaftsplan mit. So lässt sich der Aufwand realistisch einschätzen. Lassen Sie Vertragsklauseln im Zweifel vom Eigentümerverband oder einem Rechtsanwalt prüfen.

Wie setzen sich die Kosten der Sondereigentumsverwaltung zusammen?

Die Vergütung hängt vom Leistungsumfang, vom Zustand der Wohnung und vom Aufwand ab. Üblich ist eine monatliche Vergütung je Einheit, die individuell vereinbart wird.

Vergleichen Sie Angebote daher nicht nur nach dem Monatspreis. Prüfen Sie, welche Leistungen enthalten sind und was extra berechnet wird, etwa Mieterwechsel, Sonderaufwand bei Schäden oder Begleitung von Handwerkern.

Ein Hinweis für die Steuer: Die Verwaltergebühr können vermietende Eigentümer oft als Werbungskosten ansetzen. Fragen Sie dazu Ihre Steuerberatung.

Grundbegriffe rund um die Eigentumswohnung finden Sie im Ratgeber der Verbraucherzentrale zum Lexikon Eigentumswohnung. Welche Preise ein Verwalter verlangt, hängt vom Umfang der Aufgaben und von der Wohnanlage ab.

Häufige Fragen

Sondereigentumsverwaltung bei der Hartmann Immobiliengruppe anfragen

Wir von der Hartmann Immobiliengruppe in Illertissen betreuen vermietete Eigentumswohnungen im Rahmen unserer Sondereigentumsverwaltung. Sie bekommen einen festen persönlichen Ansprechpartner, der per Telefon, E-Mail und WhatsApp erreichbar ist.

Verwaltung, Verkauf und Vermietung liegen bei uns in einer Hand. Wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten, übernehmen wir auch den Verkauf und kennen das Objekt bereits. Die Kosten richten sich nach Ihrem Objekt und den gewünschten Leistungen, wir erstellen Ihnen dazu ein individuelles Angebot.