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Ratgeber · Verkauf
Spekulationsfrist bei Immobilien
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen will, fragt sich früh: Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen? Die Antwort hängt vor allem von der sogenannten Spekulationsfrist ab. Hier erfahren Sie, wann ein Verkauf steuerfrei ist, wie die Frist berechnet wird und worauf Sie vor dem Notartermin achten sollten.
Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Vorher ist er ebenfalls steuerfrei, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 EStG). Für vermietete Immobilien gilt nur die Zehn-Jahres-Frist.
Was ist die Spekulationsfrist?
„Spekulationsfrist“ ist der umgangssprachliche Begriff für die Frist bei privaten Veräußerungsgeschäften. Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei – egal, wie hoch er ist.
Die Regel gilt für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke gleichermaßen. Ein Verlust ist natürlich nicht zu versteuern; ob und wie er sich verrechnen lässt, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Wann ist der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei?
Es gibt eine wichtige Ausnahme für selbst genutzte Immobilien. Der Verkauf ist auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei, wenn Sie die Immobilie
- seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder
- im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
Bei der zweiten Variante zählen Kalenderjahre: Das mittlere Jahr muss vollständig selbst genutzt sein, im ersten Jahr und im Verkaufsjahr genügt ein Teil des Jahres. Wer also zum Beispiel im Herbst eingezogen ist, das ganze folgende Jahr dort gewohnt hat und im Frühjahr des dritten Jahres verkauft, kann die Ausnahme nutzen.
Wichtig: Haben Sie die Immobilie in dieser Zeit vermietet – auch nur zeitweise –, greift die Ausnahme in der Regel nicht. Dann zählt nur die Zehn-Jahres-Frist.
Wie wird die Spekulationsfrist berechnet?
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – also der Tag, an dem Sie die Immobilie gekauft haben, und der Tag, an dem Sie den Verkaufsvertrag unterschreiben. Nicht entscheidend sind die Eintragung im Grundbuch, die Kaufpreiszahlung oder die Schlüsselübergabe.
Liegt der Kauf zum Beispiel neun Jahre und zehn Monate zurück, lohnt sich oft der Blick in den Kalender: Ein Notartermin wenige Wochen später kann den Unterschied zwischen steuerpflichtig und steuerfrei ausmachen. Planen Sie den Verkauf deshalb rechtzeitig – die Vorbereitung, Vermarktung und Käufersuche können Sie schon vorher angehen, den Vertrag unterschreiben Sie dann nach Fristablauf.
Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, startet keine neue Frist. Sie treten in die Fristen des Vorbesitzers ein: Entscheidend ist, wann der Verstorbene oder Schenkende die Immobilie gekauft hat. Hat Ihre Mutter das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie es nach dem Erbe ohne Einkommensteuer auf den Gewinn verkaufen.
Davon getrennt zu betrachten ist die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Mehr dazu, auch zur Erbengemeinschaft, im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.
Wie hoch ist die Steuer, wenn ich innerhalb der Frist verkaufe?
Versteuert wird nur der Gewinn, nicht der ganze Kaufpreis. Vereinfacht ist das der Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer), der Kosten für Modernisierungen und der Verkaufskosten. Haben Sie die Immobilie vermietet und Abschreibungen geltend gemacht, erhöhen diese den steuerpflichtigen Gewinn.
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Wie viel das im Einzelfall ist, kann nur Ihre Steuerberatung verbindlich ausrechnen – wir sind Makler, keine Steuerberater. Was wir beitragen: eine realistische Einschätzung des Verkaufspreises, damit Sie mit belastbaren Zahlen rechnen können.
Lohnt es sich, bis nach der Spekulationsfrist zu warten?
Oft ja – aber nicht immer. Gegen das Warten sprechen zum Beispiel laufende Kosten bei Leerstand, eine anstehende Sanierung, die Sie nicht mehr selbst tragen möchten, oder eine Lebenssituation, die einen schnellen Verkauf verlangt, etwa eine Trennung (siehe Haus verkaufen bei Scheidung). Umgekehrt kann es sinnvoll sein, die letzten Monate abzuwarten und den Verkauf in Ruhe vorzubereiten.
Eine kostenlose Wertermittlung hilft bei der Entscheidung: Sie wissen dann, mit welchem Preis Sie rechnen können, und können gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung abwägen. Starten Sie direkt mit unserer Immobilie kostenlos online bewerten.
Immobilie verkaufen in Illertissen und Umgebung
Wir begleiten Eigentümer beim Verkauf in Illertissen, Hausverwaltung Neu-Ulm, Hausverwaltung Ulm, Hausverwaltung Senden, Hausverwaltung Vöhringen, Hausverwaltung Weißenhorn, Hausverwaltung Memmingen und Hausverwaltung Biberach: von der Wertermittlung über Unterlagen und Vermarktung bis zum Notartermin – und wenn nötig mit einem Zeitplan, der die Spekulationsfrist berücksichtigt. Bei Immobilien nahe der Iller beachten wir auch die Landesgrenze: Käufer in Baden-Württemberg zahlen eine höhere Grunderwerbsteuer als in Bayern (Bayern oder Baden-Württemberg). Den Ablauf eines Verkaufs finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Zehn Jahre. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer privaten Immobilie mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG).
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine selbst bewohnte Wohnung vor zehn Jahren verkaufe?
In der Regel nicht, wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Bei Vermietung in dieser Zeit gilt die Ausnahme meist nicht.
Welches Datum zählt für die Spekulationsfrist?
Das Datum der notariellen Kaufverträge – beim Kauf und beim Verkauf. Grundbucheintrag, Zahlung oder Übergabe sind dafür nicht entscheidend.
Beginnt die Spekulationsfrist bei einem Erbe neu?
Nein. Erben übernehmen die Frist des Verstorbenen. Maßgeblich ist, wann dieser die Immobilie gekauft hat.
Gilt die Spekulationsfrist auch für Grundstücke?
Ja. Für unbebaute Grundstücke gilt ebenfalls die Zehn-Jahres-Frist. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift hier nicht, weil auf einem unbebauten Grundstück niemand wohnt.
Verkauf geplant? Erst den Wert kennen.
Persönlich, unverbindlich und ohne Callcenter. Schreiben Sie uns kurz, worum es geht – wir melden uns zeitnah persönlich bei Ihnen. Oder rufen Sie direkt an: 0176 728 285 99.