Verkehrswert einer Immobilie ermitteln: Verfahren und Ablauf

Den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln Sachverständige und Makler nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), meist mit einem von drei Verfahren: Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.

Was ist der Verkehrswert und wie unterscheidet er sich vom Kaufpreis?

Der Verkehrswert, in der Fachsprache auch Marktwert genannt, beschreibt den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre. Persönliche Vorlieben und ungewöhnliche Umstände bleiben dabei außen vor.

Der Kaufpreis ist dagegen der Betrag, den Käufer und Verkäufer tatsächlich vereinbaren. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, etwa wenn mehrere Interessenten bieten, wenn der Verkäufer schnell verkaufen muss oder wenn der Käufer die Immobilie aus persönlichen Gründen unbedingt haben möchte.

Deshalb ist der Verkehrswert eine Richtschnur für Preisverhandlungen, aber keine Garantie. Wer den Verkehrswert seiner Immobilie ermitteln lässt, bekommt eine fachlich begründete Einschätzung, mit der sich ein Angebotspreis besser vertreten lässt.

Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln? Die drei Verfahren

Bei der Wertermittlung kommen drei Verfahren in Frage. Sie unterscheiden sich darin, woran sie den Wert festmachen.

• Vergleichswertverfahren: Der Wert leitet sich aus Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien ab. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Grundstücke.
• Sachwertverfahren: Boden und Gebäude werden getrennt betrachtet. Grundlage sind der Bodenwert, die Herstellungskosten des Gebäudes und dessen Alter und Abnutzung. Üblich ist es bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
• Ertragswertverfahren: Hier zählt, welche Erträge die Immobilie bringt, vor allem die Mieteinnahmen. Es passt zu vermieteten Objekten und Kapitalanlagen.

Den Bodenwert liefert in der Regel der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse der Gemeinden und Landkreise aus tatsächlichen Verkäufen ableiten. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone, er ersetzt nicht die Bewertung Ihres einzelnen Grundstücks.

Zum Schluss berücksichtigen Bewerter Besonderheiten wie Sanierungsstau oder Rechte Dritter. So entsteht aus dem rechnerischen Ergebnis der Verkehrswert zum Stichtag.

Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?

Die Wahl des Verfahrens folgt der Frage, wie der Markt eine Immobilie üblicherweise bewertet: über Vergleichspreise, über die Substanz oder über die Rendite.

• Eigentumswohnung: Vergleichswertverfahren
• Reihenhaus: Vergleichswertverfahren
• Unbebautes Grundstück: Vergleichswertverfahren
• Ein- oder Zweifamilienhaus: Sachwertverfahren
• Vermietetes Mehrfamilienhaus oder Kapitalanlage: Ertragswertverfahren

In der Praxis gibt es Mischfälle. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wird beispielsweise oft mit Blick auf Substanz und Mieterträge betrachtet. Gute Bewerter prüfen ihr Ergebnis zusätzlich an einem zweiten Verfahren, damit ein einzelner Rechenfehler nicht den Wert verzerrt.

Wer ermittelt den Verkehrswert: Sachverständiger, Makler oder Online-Rechner?

Ein Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten. Das ist die richtige Wahl, wenn die Bewertung vor Gericht, bei Streit unter Erben oder bei einer Scheidung standhalten muss. Die Kosten hängen vom Umfang des Gutachtens, von der Art des Objekts und vom Zweck ab; lassen Sie sich vorab ein Angebot nennen.

Ein Makler kann den Wert für eine Verkaufsentscheidung einschätzen. Er kennt die Preise und die Nachfrage vor Ort und besichtigt die Immobilie. Das reicht, wenn Sie wissen wollen, welcher Angebotspreis realistisch ist. Für Rechtsstreitigkeiten ist es kein Ersatz für ein Gutachten.

Ein Online-Rechner liefert in wenigen Minuten eine erste Orientierung. Er kennt aber weder den Zustand der Küche noch die Lärmbelastung der Straße oder den Zuschnitt der Räume. Als erster Anhaltspunkt taugt er, für eine Entscheidung über Verkauf oder Vermietung sollte eine Besichtigung folgen.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert?

Die Lage bestimmt den Wert am stärksten, und zwar die Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Preisniveaus können sich schon zwischen Ortsteilen unterscheiden, weshalb ein Vergleich mit der Nachbargemeinde ohne Besichtigung ungenau bleibt.

Der Zustand zählt ebenso: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder. Modernisierungen steigern den Wert, Sanierungsstau mindert ihn, weil Käufer die Kosten einpreisen.

Hinzu kommen Größe, Grundriss und Ausstattung. Ein gut geschnittener Grundriss mit Balkon oder Garten wird anders bewertet als ein verwinkelter. Bei vermieteten Objekten spielen außerdem die Höhe der Miete und die Vertragslage eine Rolle.

Schließlich wirkt die Marktlage auf den Wert: Angebot, Nachfrage und Zinsniveau verändern, was Käufer zahlen. Deshalb gilt ein Verkehrswert immer nur für seinen Stichtag.

So werden mehrere Verfahren kombiniert

Manche Immobilien profitieren von einer kombinierten Bewertung. Wer eine Wohnung zum Verkauf bewerten möchte, kann das Vergleichswertverfahren mit einem zweiten Verfahren absichern. Für den Verkehrswert einer Immobilie ist das Gewicht jedes Verfahrens dabei unterschiedlich, abhängig davon, wie gut die Daten verfügbar sind und wie gut ein einzelnes Verfahren zu dem Objekt passt. Ein erfahrener Bewerter wählt die beste Kombination aus.

Welche Unterlagen sollten Sie für die Wertermittlung bereithalten?

Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer lässt sich der Verkehrswert ermitteln und desto weniger Rückfragen entstehen. Diese Checkliste hilft bei der Vorbereitung:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte und Lageplan
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Baubeschreibung und Baujahr, Baugenehmigungen
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen mit Jahr
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan
• Mietverträge und Mietaufstellung bei vermieteten Objekten

Bei Eigentumswohnungen lohnt der Blick auf die Beschlüsse der letzten Jahre: Geplante Sanierungen oder die Höhe der Instandhaltungsrücklage beeinflussen den Wert. Die Unterlagen erhalten Sie in der Regel von Ihrer Hausverwaltung.

Typischer Fehler: Modernisierungen werden vergessen oder nicht belegt. Rechnungen und Fotos zeigen, was tatsächlich gemacht wurde.

Wann lohnt sich eine neue Bewertung?

Ein Verkehrswert ist eine Momentaufnahme. Verändern sich Markt oder Objekt deutlich, lohnt sich eine neue Bewertung. Feste Intervalle gibt es nicht; entscheidend sind die Anlässe.

Typische Anlässe sind ein geplanter Verkauf, eine Erbschaft, eine Scheidung, die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft oder die Frage, ob Sie verkaufen oder vermieten sollen. Zu den Erbfällen finden Sie Hinweise im Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Erbschein, Steuern.

Auch nach größeren Modernisierungen oder wenn sich die Marktlage in Ihrer Gegend spürbar verändert, sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie neu ermitteln lassen. Wer die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung vorbereitet, findet im Beitrag Immobilie verkaufen oder vermieten? Was passt zu Ihnen? eine Entscheidungshilfe.

Häufige Fragen

Kostenlose Wertermittlung bei Hartmann Immobiliengruppe anfragen

Die erste Wertermittlung nach anerkannten Verfahren der ImmoWertV mit persönlicher Besichtigung ist bei uns kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten für Gericht oder Behörde erstellt ein Sachverständiger. Wir arbeiten auf Basis von Daten und mit einer Besichtigung vor Ort statt mit einem Online-Rechner, damit Zustand und Lage Ihrer Immobilie in die Einschätzung einfließen.

Für den Einstieg können Sie das Formular zur kostenlosen Immobilienbewertung nutzen.