Hausverwaltung WEG Selbstverwaltung: Worauf es ankommt

Ja, eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich selbst verwalten, statt eine Hausverwaltung zu beauftragen. Die Eigentümer übernehmen dann alle Aufgaben des Verwalters selbst oder bestimmen einen aus ihrer Mitte. Dieser Beitrag zeigt, wie die Selbstverwaltung einer WEG ohne externe Hausverwaltung abläuft, welche Aufgaben anfallen und wann sie sich eignet.

Kurz gesagt

• Selbstverwaltung ist möglich, verlangt aber Zeit, Sorgfalt und klare Absprachen.
• Bei der echten Selbstverwaltung handelt die Gemeinschaft gemeinsam, bei der unechten übernimmt ein Eigentümer das Amt.
• Sie eignet sich vor allem für kleine, harmonische Gemeinschaften.
• Einzelne Aufgaben lassen sich auch an Profis abgeben.

Kann eine WEG sich selbst verwalten?

Grundsätzlich ja. Die Eigentümer entscheiden selbst, ob sie einen externen Verwalter beauftragen oder die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in eigener Regie führen. Für kleine Gemeinschaften, in denen sich alle kennen, ist das ein gängiger Weg.

Dabei geht es nicht um Sondereigentum, also die einzelne Wohnung, sondern um das, was allen gehört: Dach, Treppenhaus, Fassade, Heizung und Grundstück. Um diese Teile muss sich jemand kümmern, Rechnungen bezahlen und Beschlüsse umsetzen.

Wer sich dafür entscheidet, sollte vorher klären, wer welche Aufgabe übernimmt, wie Entscheidungen fallen und wer im Zweifel für Fehler geradesteht. Eine Selbstverwaltung ohne klare Rollen scheitert meist nicht an der Technik, sondern an Zuständigkeiten.

Zu den Pflichten und rechtlichen Einzelheiten lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten.

Echte oder unechte Selbstverwaltung: Was ist der Unterschied?

Bei der echten Selbstverwaltung gibt es keinen bestellten Verwalter. Die Eigentümer handeln gemeinsam: Verträge schließen und unterschreiben sie zum Beispiel alle zusammen, und Aufgaben verteilen sie untereinander.

Bei der unechten Selbstverwaltung wird ein Eigentümer aus der Gemeinschaft zum Verwalter bestellt, oft gegen eine Aufwandsentschädigung. Er hat dann das Amt eines Verwalters mit den damit verbundenen Pflichten, obwohl er im Hauptberuf etwas anderes macht.

Für den Alltag heißt das: Die echte Variante verteilt die Last auf mehrere Schultern, ist aber abstimmungsintensiv. Die unechte Variante ist übersichtlicher, legt aber viel Verantwortung auf eine Person. Fällt diese Person aus, zieht sie um oder verkauft ihre Wohnung, steht die Gemeinschaft plötzlich ohne Verwaltung da.

Welche Aufgaben bleiben bei der Selbstverwaltung an den Eigentümern?

Wer die Hausverwaltung einer WEG in Selbstverwaltung führt, übernimmt das, was sonst ein Verwalter erledigt. Typisch sind:

• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen
• Hausgelder einfordern und Zahlungseingänge überwachen
• Eigentümerversammlung einladen, leiten und protokollieren
• Beschlüsse umsetzen und Beschluss-Sammlung führen
• Handwerker und Dienstleister beauftragen und Rechnungen prüfen
• Schäden am Gemeinschaftseigentum melden und beheben lassen
• Versicherungen, Wartungsverträge und Unterlagen im Blick behalten

Vieles davon ist Routine, aber nicht alles ist nebenbei erledigt. Besonders die Abrechnung und die ordnungsgemäße Versammlung verlangen Sorgfalt. Einen Überblick, was ein Verwalter üblicherweise leistet, bietet der Beitrag Welche Aufgaben hat eine WEG-Verwaltung?.

Wie eine Versammlung abläuft, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung: So läuft sie in der WEG ab.

Vorteile und Nachteile der Selbstverwaltung

Der wichtigste Vorteil liegt bei den Kosten: Es fällt keine Verwaltervergütung an. Dazu kommen kurze Wege, weil die Eigentümer selbst entscheiden, und ein direkter Blick auf das Haus. In kleinen Gemeinschaften mit gutem Miteinander funktioniert das oft reibungslos.

Dem stehen Nachteile gegenüber. Es kostet Zeit, besonders vor dem Jahresabschluss. Fachwissen fehlt oft, etwa bei Abrechnung, Verträgen oder Instandhaltungsplanung. Und Fehler bleiben nicht folgenlos: Bei Versäumnissen können Schadensersatzansprüche entstehen, gegen die Gemeinschaft oder gegen den als Verwalter bestellten Eigentümer. Die Haftung hängt vom Einzelfall ab, lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

Hinzu kommen menschliche Risiken. Wenn ein Eigentümer die Arbeit allein trägt, entsteht Unmut. Streit unter Nachbarn wird schwerer lösbar, wenn der Verwalter zugleich der Nachbar ist. Viele Gemeinschaften merken erst dann, was ein neutraler Dritter wert war.

Selbstverwaltung oder Hausverwaltung: Was unterscheidet beides?

Was eine externe Verwaltung kostet, hängt vom Objekt, der Zahl der Einheiten und dem Leistungsumfang ab. Üblich ist laut Hausverwaltung Illertissen eine monatliche Vergütung je Einheit nach individuellem Angebot. Einen Überblick gibt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung im Monat?.

Zur Größe: Selbstverwaltung passt am ehesten zu überschaubaren Gemeinschaften mit wenigen Eigentümern. Je mehr Einheiten, desto mehr Abstimmung, Buchhaltung und Konfliktpotenzial. Eine feste Grenze gibt es nicht, entscheidend ist, ob die Aufgaben dauerhaft verlässlich verteilt werden können.

Checkliste: Was Sie vor der Entscheidung für die Selbstverwaltung klären

Bevor die Eigentümer die Verwaltung übernehmen, helfen diese Fragen:

• Wer hat Zeit und Lust, regelmäßig Aufgaben zu übernehmen, und wer vertritt ihn im Urlaub oder bei Krankheit?
• Gibt es Kenntnisse in Buchhaltung, Abrechnung und Bauunterhalt?
• Ist ein eigenes Konto für Hausgelder und Rücklage vorhanden, und wer hat Zugriff?
• Sind Versicherungen, Wartungsverträge und Unterlagen vollständig und geordnet?
• Wie werden Streitfälle entschieden, wenn es Uneinigkeit gibt?
• Sind alle bereit, Pflichten und Haftungsrisiken mitzutragen?

Ein Kompromiss ist die Teilentlastung: Die Eigentümer führen die Verwaltung weiter selbst, lassen aber einzelne Aufgaben wie die Jahresabrechnung von einem Profi erledigen. Das senkt das Fehlerrisiko, ohne dass die Gemeinschaft alles abgibt.

Spätestens wenn Aufgaben liegen bleiben, Abrechnungen sich verzögern oder der Verwalter aus der Mitte nicht mehr will, lohnt der Blick auf eine professionelle Lösung. Wie der Wechsel funktioniert, steht im Beitrag Hausverwaltung wechseln: Ablauf und Fristen.

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