WEG-Verwalter kündigen: So funktioniert der Wechsel

Wer in einer Eigentümergemeinschaft den Verwalter kündigen will, braucht dafür einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Eine Abberufung ist laut Haufe jederzeit auch ohne Grund möglich. Wichtig ist, dass Sie beim Verwalter kündigen neben der Bestellung auch den Verwaltervertrag beenden. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie den Verwalter einer WEG kündigen, was die Versammlung vorbereiten sollte und wie die Übergabe abläuft.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Mehrheit der Eigentümer entscheidet über Abberufung und Kündigung.
• Ein Grund ist für die Abberufung nicht nötig.
• Bestellung und Verwaltervertrag müssen beide beendet werden.
• Das Schreiben nennt das Wirksamkeitsdatum und fordert die Verwaltungsakten.

Kann man einen WEG-Verwalter ohne Grund kündigen?

Ja, bei der Abberufung brauchen Sie keinen Grund. Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden, so beschreibt es Haufe.

Das gilt für die Gemeinschaft, nicht für den einzelnen Eigentümer. Ein einzelner Eigentümer kann den Verwalter nicht allein kündigen, denn die Entscheidung trifft die Mehrheit in der Versammlung.

Trotzdem lohnt es sich, die Gründe zu sammeln: etwa verspätete Abrechnungen oder unbeantwortete Anfragen. Sie helfen, andere Eigentümer zu überzeugen und das Schreiben klar zu formulieren. Ihre Rechte als Eigentümer](https://hartmann-immobiliengruppe.de/ratgeber-unzufrieden-mit-hausverwaltung.html).

Abberufung oder Kündigung: Was ist der Unterschied?

Die Abberufung beendet die Bestellung, also das Amt als Verwalter. Die Kündigung beendet den Verwaltervertrag, also die vertragliche Seite mit Vergütung und Pflichten. Beides sind rechtlich getrennte Vorgänge.

Nach Haus & Grund Schleswig-Holstein sind Verwaltervertrag und Verwalterbestellung zu beenden. Wird nur die Bestellung beendet, endet der Vertrag nach dieser Quelle automatisch 6 Monate später. Prüfen Sie die Laufzeit im konkreten Vertrag.

In der Praxis bedeutet das: Die Gemeinschaft könnte sonst für einen Verwalter zahlen, der gar nicht mehr tätig ist. Fassen Sie deshalb beide Beschlüsse in derselben Versammlung. Wie lang Verträge laufen dürfen und wann sie enden, steht im Beitrag Verwaltervertrag in der WEG: Welche Laufzeit ist erlaubt?.

Zeitlicher Ablauf beim Verwalterwechsel

Viele Eigentümergemeinschaften unterschätzen die Zeit für einen Verwalterwechsel. Von der Entscheidung, den Verwalter zu kündigen, bis zur kompletten Übergabe vergehen oft mehrere Wochen oder Monate.

Für die Einladung zur Eigentümerversammlung gelten Fristen, die sich aus dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung ergeben; lassen Sie diese im Einzelfall prüfen. Nach dem Beschluss sollte das Kündigungsschreiben unverzüglich folgen. Der neue Verwalter kann bestellt werden, sobald der Beschluss gefasst ist. Sein Amt und sein Vertrag beginnen zu dem im Beschluss und im Vertrag genannten Zeitpunkt, in der Regel zum Ende des alten Vertrags. Wird nur die Bestellung beendet, läuft der Vertrag 6 Monate weiter. In dieser Zeit zahlt die Gemeinschaft womöglich für den alten Verwalter, obwohl der neue bereits arbeitet.

Planen Sie deshalb: Schreiben Sie Verwaltervertrag und Bestellung auf das gleiche Datum. Bestellen Sie den neuen Verwalter in der gleichen Versammlung. So entsteht keine Lücke und die Übergabe verläuft reibungslos.

Wie läuft es ab, wenn Eigentümer einen Verwalter kündigen?

Der Weg zum Verwalterwechsel läuft in wenigen, klaren Schritten ab:

1. Gründe und Vertragsunterlagen sammeln, Verwaltervertrag und Bestelldatum prüfen.
2. Mitstreiter unter den Eigentümern gewinnen.
3. Eine Eigentümerversammlung einberufen.
4. Über Abberufung und Kündigung abstimmen.
5. Kündigungsschreiben verfassen und zustellen.
6. Neuen Verwalter bestellen und Übergabe organisieren.

Nach Haus & Grund Schleswig-Holstein ist die Versammlung notwendig, weil die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheiden muss. Wie eine Versammlung abläuft, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung in der WEG: Ablauf Schritt für Schritt.

Die Beschlussvorlage sollte eindeutig sein: Wer wird abberufen, welcher Verwaltervertrag wird zu welchem Zeitpunkt gekündigt, und wer unterschreibt das Schreiben zum Verwalter kündigen? Je genauer der Text, desto weniger Streit entsteht später.

Checkliste: Eigentümerversammlung mit Verwalterwechsel vorbereiten

Ein Verwalterwechsel scheitert selten am Recht, öfter an schlechter Vorbereitung. Diese Punkte sollten vor der Versammlung geklärt sein:

• Verwaltervertrag und Beschluss der Bestellung liegen vor.
• Der Tagesordnungspunkt nennt Abberufung und Kündigung ausdrücklich.
• Mindestens ein oder zwei Angebote neuer Verwalter sind eingeholt.
• Die Eigentümer haben die Unterlagen vorab erhalten.
• Eine Beschlussvorlage ist formuliert, auch für die Bestellung des neuen Verwalters.
• Es ist geklärt, wer das Kündigungsschreiben unterzeichnet.

Sinnvoll ist es, den neuen Verwalter gleich in derselben Versammlung zu bestellen. So entsteht keine Lücke, in der niemand die Gemeinschaft vertritt. Fristen für die Einladung finden Sie im Beitrag zur Tagesordnung und zum Ablauf der Versammlung. Wer einen Verwalter sucht, findet im Beitrag zu den Aufgaben einer WEG-Verwaltung einen Überblick, worauf es ankommt.

Was steht im Kündigungsschreiben?

Das Schreiben sollte laut Haus & Grund Schleswig-Holstein die Gründe für die Kündigung und das Datum, an dem sie wirksam wird, klar angeben. Außerdem sollte es die Herausgabe der Verwaltungsakten und die Übergabe laufender Angelegenheiten fordern.

Praktisch gehören dazu der Hinweis auf den Beschluss der Versammlung mit Datum und die Bezeichnung der Gemeinschaft. Legen Sie das Beschlussprotokoll bei, damit der Verwalter die Entscheidung nachvollziehen kann.

Sorgen Sie für einen nachweisbaren Zugang, etwa durch Einwurf mit Zeugen oder Einschreiben. Wie die Kündigung formal wirksam wird, lassen Sie im Einzelfall am besten von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüfen.

Was tun, wenn der Verwalter nicht zur Versammlung einlädt?

Manche Verwalter laden nicht ein, wenn es um ihre eigene Abberufung geht. Dann können die Eigentümer selbst aktiv werden: Sie fordern die Einberufung schriftlich oder in Textform und nennen den Zweck, nämlich die Abberufung und den Wechsel.

Lädt der Verwalter trotzdem nicht ein, kommen weitere Wege infrage, etwa über den Verwaltungsbeirat oder gerichtliche Hilfe. Welche Voraussetzungen dafür gelten, sollte ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüfen, da es auf die Details der Gemeinschaftsordnung ankommt.

Dokumentieren Sie jede Aufforderung mit Datum. So können Sie später belegen, dass die Gemeinschaft den Verwalter zur Einladung aufgefordert hat.

Wie läuft die Übergabe an den neuen Verwalter?

Nach dem Beschluss geht es um die Übergabe: Verwaltungsakten, Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Verträge mit Dienstleistern und Kontostände gehören dazu. Das Schreiben fordert die Herausgabe, der neue Verwalter nimmt die Unterlagen entgegen und prüft sie.

Der zeitliche Ablauf richtet sich nach dem Wirksamkeitsdatum der Kündigung und danach, wie schnell die Unterlagen vorliegen. Wird nur die Bestellung beendet, läuft der Vertrag 6 Monate weiter, wie oben beschrieben.

Was ein Wechsel kostet, hängt vom bisherigen Vertrag und vom Angebot des neuen Verwalters ab. Vergütungen werden üblicherweise monatlich je Einheit vereinbart. Einen Überblick gibt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung im Monat?.

Häufige Fragen

Wenn Sie einen Verwalterwechsel planen

Wir von der Hartmann Immobiliengruppe in Illertissen begleiten Eigentümergemeinschaften beim Verwalterwechsel – im Umkreis von rund 100 km um Illertissen. Der Ablauf: Anfrage, Gespräch, Angebot, Beschluss, Übergabe. Inhaber Arthur Hartmann ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG mit IHK-Prüfung und berät Sie auch, welche Schritte beim Verwalter kündigen rechtlich wichtig sind.