Lohnt der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte sie nur kaufen, wenn die Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten und Zinsen tragen. Eine Wertsteigerung ist ein Bonus, aber keine sichere Rechnungsgrundlage. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Rendite berechnen, welche Kosten Sie einplanen und was Sie vor dem Kauf prüfen.

Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenpassen: ein angemessener Kaufpreis, eine Miete, die sich dauerhaft erzielen lässt, und Kosten, die Sie realistisch ansetzen. Fehlt eines davon, hilft auch eine gute Lage wenig.

Zur Wertsteigerung ein nüchterner Gedanke: Steigen Mieten und Kosten im gleichen Maß, bleibt das Verhältnis von Kaufpreis zu Kaltmiete gleich. Planen Sie deshalb so, dass die Wohnung sich auch ohne Wertsteigerung trägt.

Entscheidend sind außerdem Ihr Eigenkapital und die Frage, wie lange Sie die Wohnung halten wollen. Wer kurzfristig verkaufen muss, trägt das größte Risiko, weil Nebenkosten und Marktschwankungen dann kaum ausgeglichen werden. Zu Finanzierung und Steuern im Einzelfall fragen Sie Ihre Bank und Ihre Steuerberatung.

Wie berechnen Sie Brutto- und Nettorendite?

Die Bruttorendite ist die schnelle Orientierung: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie sagt aber nichts über Kosten aus. Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttorendite können sich in der Praxis sehr unterschiedlich entwickeln.

Für die Nettorendite gehen Sie so vor:

1. Jahreskaltmiete ermitteln, vorsichtig und mit Puffer für Leerstand.
2. Nicht umlagefähige Kosten abziehen, zum Beispiel Instandhaltung und Verwaltung.
3. Kaufpreis plus Kaufnebenkosten als Gesamtinvestition ansetzen.
4. Den Jahresüberschuss durch die Gesamtinvestition teilen.

Der häufigste Fehler: die Instandhaltung zu niedrig oder gar nicht anzusetzen. Rechnen Sie außerdem zwei Varianten, eine optimistische und eine vorsichtige. Trägt sich die Wohnung auch in der vorsichtigen Variante, ist die Planung belastbar.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Zum Kaufpreis kommen Kosten, die oft unterschätzt werden: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt sowie gegebenenfalls eine Maklercourtage. Eine beispielhafte Aufstellung mit Beträgen finden Sie bei Finanztip.

Die Höhe hängt vom Kaufpreis ab. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland, und ob eine Courtage anfällt, hängt vom Einzelfall ab. Wie sich Bayern und Baden-Württemberg unterscheiden, erklärt der Beitrag Immobilie in Bayern oder Baden-Württemberg: Was ist anders?.

Diese Nebenkosten zahlen Sie in aller Regel aus Eigenkapital, weil Banken sie nur ungern mitfinanzieren. Bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage setzen Sie sie in der Nettorendite zur Gesamtinvestition hinzu, sonst fällt die Rendite zu hoch aus.

Wie viel Miete muss die Wohnung bringen?

Als Orientierung dient das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete, auf dem auch bekannte Faustregeln beruhen. Solche Regeln ersetzen keine Rechnung. In vielen Lagen werden sie kaum erreicht, ohne dass die Wohnung schlecht ist.

Warnsignale für eine überbewertete Wohnung:

• Der Kaufpreis liegt deutlich über vergleichbaren Wohnungen im Ort.
• Die verlangte Miete liegt klar über dem, was in der Straße üblich ist.
• Der Verkäufer drängt zu schneller Entscheidung.
• Unterlagen zu Rücklage und Beschlüssen fehlen.

Die Mietnachfrage hängt von Lage, Anbindung, Arbeitgebern und Ausstattung ab. Eine Wohnung mit ruhiger Nachfrage über viele Jahre ist oft besser als eine mit hoher Startmiete und häufigem Mieterwechsel. Wie Sie eine Miete sinnvoll ansetzen, steht im Beitrag Eigentumswohnung vermieten: Was Vermieter beachten müssen.

Wie setzen sich die laufenden Kosten zusammen?

Laufende Kosten drücken die Nettorendite am stärksten. Das Hausgeld enthält Anteile, die Sie auf Mieter umlegen können, und Anteile, die Sie selbst tragen, etwa die Zuführung zur Rücklage. Was genau dazugehört, erklärt der Beitrag Hausgeld in der WEG.

Der Zustand des Gebäudes bestimmt, ob größere Maßnahmen anstehen. Eine hohe Erhaltungsrücklage ist ein gutes Zeichen, eine kaum gefüllte Rücklage kann Sonderumlagen bedeuten. Lesen Sie dazu Erhaltungsrücklage in der WEG: Wie hoch sollte sie sein?.

Hinzu kommen Kosten für die Verwaltung Ihrer Wohnung, wenn Sie nicht selbst vermieten. Die Vergütung wird individuell auf Objekt und Leistungen abgestimmt. Setzen Sie sie in der Rechnung als feste Position an.

Wie prüfen Sie Wohnung und Markt vor Ort?

Bevor Sie ein Angebot abgeben, sollten Sie diese Punkte klären:

• Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnung anfordern
• Höhe der Erhaltungsrücklage und beschlossene Maßnahmen prüfen
• Bestehenden Mietvertrag und aktuelle Miete ansehen
• Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen bei der Besichtigung beurteilen
• Vergleichspreise im Ort einholen

Preise und Mieten unterscheiden sich je nach Ort und Lage; prüfen Sie Vergleichswerte vor Ort. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf Durchschnittswerte aus Online-Rechnern. Eine Einschätzung aus Daten und Besichtigung vor Ort zeigt eher, ob der verlangte Preis zur Wohnung passt, und gibt Ihnen ein Argument für die Preisverhandlung.

Wann trägt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Ob eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital möglich ist, entscheidet Ihre Bank im Einzelfall; Steuerfragen klärt Ihre Steuerberatung.

Planen Sie in jedem Fall einen Puffer ein: für Leerstand, für eine neue Heizung oder für höhere Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung. Rechnen Sie die Rate gegen die Nettomiete, nicht gegen die Bruttomiete.

Stellen Sie zwei Szenarien gegenüber. Im optimistischen Fall ist die Wohnung durchgehend vermietet und die Kosten bleiben stabil. Im vorsichtigen Fall steht sie einige Zeit leer und es fällt eine Reparatur an. Ein seriöses Angebot muss auch das zweite Szenario tragen.

Häufige Fragen

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